도널드 트럼프 전 대통령은 2018년 1월 1일부터 발효되어 2025년에 만료되는 ‘2018년 세금 감면 및 고용법’에 서명했습니다. 이는 1986년이후 가장 큰 규모의 세제 개혁입니다. 1986년 법안은 준비하고 통과시키는 데 2년이 걸렸지만 2018년 세금 개혁법이 통과하는 데는 6주밖에 걸리지 않았습니다. 이 기사는 최신 세법 변경 사항에 대한 내용을 포함합니다. 향후 추가 변경 사항에 대한 내용을 받아보시려면 이 블로그를 구독 하십시오.
여기서 우리는 부동산 소유로 인해 받게 되는 광범위한 추가 세금 혜택에 대해 자세히 알아보겠습니다. 이 부동산 세금 혜택은 몇 가지 하와이 주의 추가적인 특정 세금 혜택을 제외하고 미국 전역에서 적용됩니다. 보여드리는 예시는 일반적인 호놀룰루 부동산 가치를 기준으로 계산하고, 특정 상황에 맞게 일부 숫자를 조정 할 수도 있습니다.
세금은 이해가 어렵고 세법이 자주 변경되므로, 항상 신뢰할 수 있는 세무사와 상담하시라고 조언 드리고 싶습니다. 저는 세금 혜택에 대해 제가 알고 있는 지식을 공유해서 고객들이 현명한 부동산 투자 결정을 내릴 수 있도록 도와드리고자 합니다.
세금 혜택은 다음 네 가지 기본 범주로 나뉩니다:
a) 소득 공제는 과세 소득에서 공제가 가능한 비용으로 과세 소득이 줄어드는 효과를 가져옵니다. 실질적인 소득 공제 금액은 적용되는 한계 세율에 따라 다릅니다.
b) 세금 공제는 개인의 세금에서 직접 공제되는 금액으로 세금 납부액을 줄여주기 때문에 소득 공제보다 더 큰 가치가 있습니다. 세금 공제는 모든 납세자에게 동일한 달러 가치를 가집니다.
c) 세금 면제는 총 납세액의 일부를 축소 해 주거나 면제 해 줍니다.
d) 과세 유예를 통해 세금 납부를 연기할 수 있습니다.
부동산의 실제 사용 용도에 따라 적용되는 세금 혜택과 금액에는 큰 차이가 있습니다. 여기서는
1) 소유자 거주용 부동산에 대한 세금 혜택 – 부동산을 본인의 주 거주지로 사용할 경우와,
2) 투자용 부동산에 대한 세금 혜택 – 부동산을 임대 소득을 위한 투자로 사용할 경우로 나누어 살펴보겠습니다. 실제적으로 이 두 경우의 구분이 모호할 수도 있는데, 개인적 용도로 사용하기 위해 부동산을 매수했지만 투자용으로 바뀌거나 반대의 경우가 될 수도 있기 때문입니다. 하지만 부동산을 어떤 용도로 사용하는지에 따라 실제로 납부해야 하는 세금에는 엄청난 차이가 생깁니다. 같이 살펴보겠습니다.
1. 소유자 거주용 부동산에 대한 세금 혜택
소유자가 개인적 용도로 부동산을 사용할 경우로, 부동산 소유자의 주 거주지나 별장(연간 최대 14일 이상 임대하지 않는)이 포함됩니다..
이 경우, 소유자는 미국 연방 세금 신고서의 “스케줄 A” 항목에서 다음 세 가지 비용을 공제받을 수 있습니다.
1) 대출 이자 공제: 섹션 11042-11045. (스케줄 A, 항목별 공제 변경). 2018년 1월 1일부터 $750,000까지의 신규 대출에 대해 과세 연도 동안 납부한 이자를 공제받을 수 있습니다. 이전의 $100만불 상한선에서 하향 조정되었으나, 기존 대출인 경우 계속해서 $100만불까지 공제받을 수 있습니다. 2018년 1월 1일부터 투자용 부동산을 매수하거나 증축 및 개보수 하는 데에 사용되지 않은 “주택 담보 신용 대출”(HELOC)은 이자 공제를 받을 수 없습니다(하기 참조, 2. 부동산 투자자 세금 혜택).
$750,000의 신규 대출을 받았다면, 해당 주택을 구매한 첫 해에 과세 소득에서 최대 $31,630(30년 고정 @ 4.25% 점보 금리)까지 공제 혜택을 받을 수 있고, 대출 연체료(해당되는 경우)와 대출 선납 벌금이 발생했을 경우에도 과세 연도에 공제받을 수 있습니다.
2) 재산세 공제: 섹션 11042-11045. (스케줄 A, 항목별 공제 변경). 2018년 1월 1일부터 해당 과세 년도에 시/주 정부에 납부한 세금 및 재산세 총액에 대해 최대 $10,000까지 공제받을 수 있습니다.
3) 대출 포인트(선불 이자) 공제: 거주용 주택 매수를 위한 대출 포인트와 같은 대출시 발생하는 선납 비용도 과세 연도에 공제받을 수 있습니다.
하지만, 매수자가 두 번째 주택을 매수하는 경우에는 이러한 선납 비용을 과세 연도에 공제 받을 수 없고, 전체 대출 기간 동안 분산하여 공제 받아야 합니다. 재 융자를 위해 사용한 포인트(주거용 주택 또는 두 번째 주택에 상관없이)도 마찬가지로 전체 대출 기간 동안 분산하여 공제 받을 수 있습니다.
주거용으로 부동산을 매수 할 경우의 세금에 대한 예시:
호놀룰루 콘도를 $650,000에 매수한다고 가정해 보겠습니다. 80/10/10의 형식을 갖춘 전형적인 소유자 주거용 부동산 대출 프로그램에는 매매가의 10% 또는 $65,000의 계약금이 현금으로 필요합니다. 나머지 $585,000를 4%의 이자율로 융자하면 매달 대출금: $2,793(원금 및 이자) + 관리비 $636 (세금 공제 불가) + 재산세 $195 (세금 공제 가능)를 납부하셔야 합니다. 또한, 대출 클로징 시 1 대출 포인트(대출금액의 1% = $5,850)를 대출 수수료(일시불/ 세금 공제 가능)로 준비하셔야 합니다 .
요약하면, 상기 콘도 매수 시 필요한 비용은 매달 $3,624(원금 및 이자 + 관리비 + 재산세), 또는 세금 공제 전 연간 $43,488입니다다. 여기에 일시불 대출 수수료 $5,850도 기억하세요.
아시다시피, 많은 사람들이 연방세와 주세를 합쳐서 평균 30% 이상의 세금을 납부합니다 (하기 표 2. 참조). 단순하게 30% 세율을 적용하면, 위의 세 가지 공제 사항을 감안한 절세액은 다음 공식을 이용하여 계산할 수 있습니다: 공제 가능한 지출 비용 x 30% = 실제 세금 절감액.
예시 1. – 이 시나리오는 1년차(12개월)에 $9,421, 2년차에 $7,540의 세금 절감 효과를 보여줍니다. 이 글의 목적은 종종 간과되는 세금 절감 효과를 보여드리기 위한 것입니다. 저의 다른 블로그인 ‘부동산을 통한 부의 창출’에서는 연 4.5% 상승하는 오아후 부동산에 투자하는 것이 개인의 장기적인 부의 축적에 어떤 영향을 주는지 임대의 경우와 비교 해 보았으니 참조하세요.
위에서 언급한 세 가지 공제에 대해 익숙해 지셨나요? 하지만 이것이 전부가 아닙니다.
4) 대출 보험 – 소득 공제 가능: 민간 대출 보험료(대출 기관을 보호하기 위한)와 주택 구매자가 납부하는 FHA, VA 및 USDA 대출 보험료는 2006년 세금 감면 및 건강 관리법 개정의 일환으로 2007년부터 소득 공제가 가능해졌습니다. 소득 상한선이 $100,000이상일때 공제가 적용됩니다.
5) 주택 과세 공제 – 재산세 공제: 이 혜택은 하와이에서만 적용됩니다. – 호놀룰루 시는 부동산 소유자들에게 공시 지가 $1,000 당 연간 $3.50의 전국 최저 수준의 재산세율을 적용하고 있습니다. 주택 과세 공제는 해당 부동산의 공시 지가에서 공제 되기 때문에 재산세를 축소시켜주는 효과가 있습니다. 공제 후 잔액에 대해서만 재산세를 납부하게 되기 때문입니다. 납세자 본인이 소유하고 있는 주 거주지에 한하여, 다음과 같은 혜택을 받으실 수 있습니다:
– 기본 공제: $80,000.
– 65세 이상 주택 소유자: $120,000.
– 한센병, 시각장애인, 청각장애인 또는 완전 장애인: 위의 해당 사항 + $25,000의 추가 공제.
– 장애를 가진 재향군인: 연간 최소 재산세 $300를 제외한 나머지 재산세 전액 공제 가능
참고: 이 세금 혜택은 호놀룰루 카운티에서만 적용됩니다. 해당 주/카운티의 재산세 세율 및 공제 혜택에 대해서는 세무사에게 문의하시기 바랍니다.
임시 근무지 배치, 안식년 또는 자연재해로 인해 집이 파손되어 최대 2년까지 주 거주지가 아닌 임시 숙소에서 거주하고 있는 경우에도 주 거주지에 대한 주택 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
6) 대출 신용 증서, MCC – 세금 혜택: (관련 규정 업데이트: 이 프로그램은 2017년에 중단되었으나 재개될 수 있습니다.)
이 프로그램은 주택 구매가 처음인 분들에게 연간 대출 이자의 15%만큼 세액을 공제 해 주는 프로그램입니다. 이 제도를 통하여 연방세 납부액을 줄이고 세금 공제 후 나머지 이자 비용도 소득공제를 받을 수 있습니다. MCC는 일반 주택담보대출, VA 주택담보대출, FHA 주택담보대출 및 USDA 주택담보대출에 적용될 수 있습니다.
7) 주택 구매가 처음인 분들을 위한 혜택 – 퇴직 연금 계좌 인출 비과세: 처음으로 주택 구매를 할 때 계약금을 위한 현금이 부족한 경우가 있습니다. IRS는 첫 주택 구입을 위해 퇴직 연금 계좌에서 1만 달러(부부의 경우 2만 달러)를 수수료 없이 인출할 수 있도록 허용하고 있습니다. IRA 및 SEP IRA 인출 금액은 여전히 과세 대상이고, ROTH IRA 인출은 5년 이상 전에 개설한 경우에만 비과세됩니다. 이외 다른 제한 사항이 적용될 수도 있습니다.
참고로 401k 인출금은 과세 대상이며 10% 수수료 면제 혜택이 적용되지 않습니다. 401k를 담보로 대출을 받는 경우 계좌 잔액의 절반까지 혹은 최대 5만 달러까지 대출이 가능하며, 이 대출은 물론 이자가 발생합니다.
참고: 퇴직 연금 계좌를 현금화하거나 담보 대출을 받기 전에 퇴직 연금 전문가와 함께 모든 장단점을 신중하게 평가하세요.
8) 섹션 25D 재생 에너지 – 세금 혜택: 집에 설치 된 재생 에너지 장비 비용의 30%에 대해 세금 공제 신청이 가능합니다. 신청 가능한 에너지 시스템은 태양열 전지판, 태양열 온수기, 지열원 펌프, 풍력 발전 장비비 및 일부 연료 전지 장비(제한 사항 있음)가 포함됩니다. 세금 공제 금액은 무제한입니다(!). 현재 과세 연도 납부액을 초과하는 미사용 세금 공제액은 이월하여 다음 과세 연도 납부액에 적용할 수 있습니다.
9) 섹션 25C 에너지 효율 개선 – 세금 혜택: 주거 중인 주택에 대한 에너지 효율 개선 비용의 10%에 해당하는 세금 공제를 신청할 수 있습니다. 에너지 효율 개선에는 다음 장비가 포함됩니다: 전기 히트 펌프, 중앙 에어컨, 일부 천연가스, 프로판 또는 석유 온수기 및 용광로, 열 손실을 줄이는 단열재 및 특정 단열 지붕, 단열 외부 창문, 채광창 또는 문. 평생 세금 공제 한도 $500 등 제한 사항이 적용됩니다.
10) 정화조 – 세금 혜택: 하와이 조세법 세칙 120조에 따라 노후 된 정화조를 새로 교체하거나 하수도 시스템에 연결하는 비용에 대해 최대 $10,000의 세금 공제를 신청할 수 있습니다.
11) 주택 개보수 – 세금 감면: 주거 중인 주택을 개보수하는 경우, 위의 섹션 25C에 명시된 경우를 제외하고는 개보수 비용을 해당 년도 소득에서 공제할 수 없습니다(9항 참조). 그러나 이 비용을 주택의 원가에 추가해서 주택 매각 시 양도소득세를 줄일 수 있기 때문에 모든 비용을 정확하게 기록해 두어야 합니다.
12) 숏세일 대출 부채 탕감 – 세금 혜택: 남아있는 대출 잔액보다도 적은 금액을 받고 주택을 ‘숏세일’로 판매하는 주택 매도자는 탕감된 대출 부채에 대한 세금이 면제됩니다. 대출 잔액이 현 시장가보다 더 큰 잠식 대출을 보유한 주택 소유자를 위한 이 세금 감면은 2007년부터 시행되고 있습니다.
13) 섹션 121 양도 소득 제외 규정 – 세금 혜택: 1997년 빌 클린턴 대통령이 제정한 세제 개혁의 영향으로 개인 주택 소유자는 주 거주지 매각 시 최대 25만 달러의 이익에 대한 양도소득세가 면제됩니다. 결혼한 부부는 최대 50만 달러의 양도소득에 대해 양도소득세가 면제됩니다. 최대 면제 금액을 초과하는 이익에 대해서는 소득 수준에 따라 해당 양도소득세 과세 구간이 적용됩니다(하기 표 2. 참조).
이 규정을 적용 받기 위해서는 매각 전 5년 중 2년 동안 해당 주택에서 거주해야 합니다. 이 제도는 주택 소유자들에게 주어진 가장 크고 관대한 세금 감면 혜택 중 하나로 현재까지 지속되고 있습니다.
예시: 5년 전에 한 부부가 주 거주지를 70만 달러에 구입했다고 가정해 봅시다. 이 부부가 열심히 일해서 장만한 주택의 가격이 부동산 호황과 개보수 등으로 120만 달러로 상승하자 그들은 양도 소득세를 내지 않고 매각했습니다. 무려 50만불에 대한 세금을 내지 않고 이 자금을 사용할 수 있는 기회가 생겼습니다. 정말 대단한 기회죠.
A) 이 같은 양도 소득세 공제 혜택은 기본적으로 24개월에 한 번만 신청할 수 있는데, 다시 말하면, 해당 납세자가 평생 5년 중 2년 동안 거주하는 모든 주택마다 원하는 횟수만큼 신청할 수 있습니다. 이 전략으로 2년 마다 주택을 매수하고, 개조 후 매도하면서 매번 자산을 증식하는 고객들이 있습니다.
B) 5년 중 2년이 반드시 매각 직전 2년이거나, 2년을 연속으로 거주해야 해야 할 필요도 없습니다. 즉, 매각 전 5년 중 언제라도 최대 3년까지 주 거주지를 임대할 수 있습니다. ‘5년 중 2년’ 규정이 충족되는 경우(섹션 121 (b)(4)(C)(ii)(I)), 25만 달러/50만 달러 매매 차익 한도까지 면세 혜택을 받을 수 있습니다(누진세 대상 소득이 되는 감가상각 재평가 금액에 따라 달라질 수 있음, 하기 추가 정보 참조).
C) 결혼하지 않은 한 커플이 5년 중 2년을 주 거주지에서 동거하다가, 매각 직전에 결혼한 경우에도 50만 달러에 대한 양도 소득세 공제를 신청할 수 있습니다. 배우자 중 한 사람 명의로 해당 부동산을 소유할 수도 있지만, 더 높은 50만 달러의 면세 혜택을 받으려면 해당 주택이 부부 공동 명의의 주 거주지여야 합니다.
D) 건강상의 이유, 고용 상황 또는 기타 예기치 못한 상황으로 인해 주택을 매각하는 경우(섹션 121 (c)(2)(B)), 5년 중 2년 미만을 거주했어도 매각 시점 당시 거주 기간에 비례한 기간 동안의 양도 소득 공제를 신청할 수 있습니다.
예시: 주 거주지로 사용한 지 20개월(24개월이 아닌) 만에 예기치 못한 상황으로 인해 매각한 경우, 단일 세금 신고자의 경우 최대 $208,333의 이익에 대한 양도소득세가 공제됩니다( 최대 공제 금액 $250,000 x 20/24 = 거주 기간 비례 $208,333 공제가능).
E) 매도자가 군인의 신분으로 파병 중인 경우, 2년 동안 주 거주지로 사용 하는 조건을 충족하지 않더라도 전액 세금 면제 혜택을 받을 수 있습니다.
F) 배우자가 사망한 경우, 두 사람 모두 해당 주택을 주 거주지로 사용했으며 배우자 사망 후 2년 이내에 해당 주택을 매각하는 경우 상한선인 $500,000까지 세금 면제를 신청할 수 있습니다. 배우자 사망 후 2년이 지나서 주택을 매각하는 경우에는 개인 신청 한도액인 $250,000까지만 면세 혜택을 신청할 수 있습니다.
-본인 소유 임대 부동산을 주 거주지로 전환한 후 매각하여 양도소득세 면제를 신청하는 방법은 부유한 부동산 투자자들 가장 선호하는 절세 방법이었지만, 2009년 1월 1일부터 시행된 주택 및 경제 회복 시행령에 따라 이 규정이 취소되며 이로 인한 세금 혜택이 이전보다 크게 감소했습니다. 현재 다음과 같은 제한 사항이 적용됩니다:
a) 섹션 121(d)(6): 1997년 5월 6일 이후 감가상각을 통해 실현된 이익에 대해서는 양도 소득 제외를 신청할 수 없습니다. (감가상각 재평가 시 최고 25%까지의 일반 소득세율이 적용됩니다(22 항 참조.)
b) 섹션 121(b)(4): 2009년 1월 1일 이후, 매도자는 해당 부동산을 주 거주지로 사용한 기간에 대해서만 양도소득세 공제를 신청할 수 있습니다. 2009년 1월 1일 이후 해당 부동산을 주 거주지로 사용하지 않은 기간은 “비 거주용”으로 간주됩니다(주 거주지로 마지막으로 사용한 후 최대 3년까지 제외, 상기 C.) 참조). 2009년 1월 1일 이후에 해당 부동산을 주 거주지로 사용한 연도에 대해서만 보유 기간에 비례하여 양도소득세 공제를 신청할 수 있고, 2009년 이전에 해당 부동산을 소유한 기간에 대해서는 임대를 했더라도(!) 전액 양도소득세 공제를 신청할 수 있습니다. 2009년 이전의 모든 기록은 임대 중이었다 하더라도 비 거주용으로 간주되지 않습니다. (감가상각 재평가 세금은 여전히 적용됩니다).
예시: 2001년 1월 초에 부부가 함께 주택을 30만 달러에 매수하고 2016년 1월 초 70만 달러에 매각하여 15년간 총 40만 달러의 이익(감가상각 제외)이 발생했습니다. (클로징 비용은 계산하지 않음). 2001년부터 2005년까지(5년), 2014년부터 2015년까지(2년) 주 거주지로 사용했지만 2006년부터 2013년까지(8년) 주택을 임대했습니다.
이 경우, 총 15년의 해당 주택 보유 기간 중, 2001~2008년까지의 8년 + 2014년~ 2015년까지의 2년 = 총 10년에 대해서만 양도소득세 면제를 신청할 수 있습니다. 상세히 살펴보면, 40만 달러의 이익 / 15년 = 매년 $26,667의 이익이 있던 것으로 계산되고, 여기에 x 10년을 하여 총 $266,667의 이익이 양도소득세에서 면제됩니다. 나머지 $133,333의 이익금에 대해서는 해당 장기 세율 구간에 따라 양도소득세가 부과됩니다(예시 2. 참조). 참고: 감가상각 재평가 세금이 적용됩니다(단락 22. 참조).
– 1031 exchange(양도세 유예 제도) 이후 주 거주지로 전환된 임대 부동산.
부유한 부동산 투자자들이 양도세 유예 제도를 통해 121조 조항을 남용하는 것을 막기 위해 정부는 2004년 미국 일자리 창출 시행령으로 다음 사항을 제한하고 있습니다:
c) 섹션 121(d): 주 거주지로 전환되기 전 양도세 유예 제도의 혜택을 받았던 부동산은 향후 5년동안 양도소득세 공제(상기 제한 사항에 따라)를 신청할 수 없습니다.
주택 보유자 중 투자자들이 대규모의 세금 혜택을 받습니다. 28장에서는 현금 흐름, 세금 혜택, 가치 상승, 대출 원금 상환, 개보수로 인한 부동산 가치 상승, 할인 매수의 누적 효과가 시간이 지남에 따라 어떻게 부동산 투자자들에게 막대한 부를 창출해줄 수 있는지에 대해 설명했습니다. 저는 많은 사람들이 미국 부동산에 투자하는 이유를 설명 해 드리려고 합니다. 일단 여기서는 부동산 투자를 위한 다양한 세금 혜택에 초점을 맞춥니다. 총 소득에서 모든 공제 및 세액 공제 후 세금 면제와 세액 공제가 진행됩니다.
2) 부동산 투자자 세금 혜택
부동산을 개인의 주 거주지가 아닌 임대 소득이 있는 투자 목적으로 사용할 때 받을 수 있는 세금 혜택도 있습니다. IRS(미국 국세청)는 부동산 임대 활동을 사업으로 간주합니다. 임대인은 모든 임대 소득을 신고해야 하지만, 연간 최대 14일 이상 개인적 용도로 부동산을 사용하지 않는다면 상당한 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 개인 별장으로 사용하는 기간이 14박 이상이거나 총 주택 임대 기간의 10% 이상이면, 이 주택은 주 거주지로 간주되어 임대 손실분에 대한 공제는 불가능하지만, 재산세 및 대출 이자를 포함하면 거의 임대 소득 수준까지 임대 비용을 공제받을 수 있습니다. 예외 규정으로 가족이나 친구에게 숙소를 임대할 경우는 이러한 세금 혜택에서 제외됩니다.
다음 6가지 세금 혜택은 이미 설명한 바 있으며, 주거용과 투자용 부동산 소유자들 모두에게 적용됩니다:
- 대출 이자 소득 공제(투자용 부동산의 경우 75만 달러 대출 한도와 상관 없이 전체 이자 비용 공제 가능); 투자 부동산에 대해 납부한 HELOC 이자도 개인 용도가 아닌 투자 부동산에 사용된 경우 공제 가능합니다.
- 재산세 소득 공제(투자 부동산의 경우, $10,000 한도 없이 전체 재산세 비용 공제 가능)
- 대출 포인트 소득 공제, 납부 년도에 1회가 아닌 대출 기간 전체 동안 나누어서 공제 가능(소유자의 거주용 대출에도 적용)
- 재생 에너지 – 세금 공제
- 에너지 효율 – 세금 공제
- 정화조 – 세금 공제
이 외에도 부동산 투자자를 위한 세금 혜택은 더 있습니다:
1) 부동산 감가상각비 – 소득 공제: 이 혜택은 엄청납니다! 부동산을 ‘임대 개시’한 날부터 주거용 투자 부동산의 경우 향후 27.5년간, 상업용 부동산의 경우 39년간 개보수한 비용을 감가상각 할 수 있습니다. 개보수의 대상은 일반 주택, 두 세대용 주택, 콘도, 아파트, 주차 시설, 이동식 주택, 창고 건물, 수영장, 주차장, 테니스장, 클럽하우스, 담장 등을 포함하는 모든 건물, 또는 구조물을 말합니다. 기본적으로 토지를 제외한 모든 부동산을 의미합니다.
예시: 임대 목적으로 콘도를 $650,000에 구입했다고 가정해 보겠습니다. 건물 및 개보수에 $610,000의 금액을 사용했고 토지의 가치는 $40,000로 추정됩니다. 이 경우, 27.5년이 지난 후 건물의 가치를 완전히 감가상각 할 때까지 연간 $22,182($610,000 : 27.5년 = $22,182)를 공제할 수 있습니다. 실제 가치 손실이 없는데도 27.5년 동안 무려 61만 달러가 소득에서 공제되는 셈입니다.
하지만 이것이 전부가 아닙니다. 월 임대 수입이 $2,550라고 가정하면, 연간 임대 소득 총 $30,600에서 연간 감가상각비 $22,182를 제외한 순익은 $8,418입니다. 여기에 대출 이자 소득 공제 및 이 장에서 언급한 기타 공제액을 감안하면, 세금 신고서에 ‘서류상 손실’로 표시되어 납부해야 할 세금은 낮아지고 실제의 임대 소득은 유지되어 해당 부동산은 긍정적인 현금흐름을 보유하게 됩니다. 다시 말해서, 실질적인 현금 소득이 감가상각비 소득 공제로 인해 과세소득으로 간주되지 않는 효과를 얻을 수 있는 것입니다. 비과세 임대 소득… 괜찮아 보이죠? 건축 및 개보수에 소요 된 가치를 산정하기 위해서는 과세 기록을 참고해서 개보수 가치와 총 가치의 비율을 계산해야 합니다. 과세된 부동산의 가치는 시장가격이나 실제 매수가와는 다를 수도 있지만, 정확한 비율(개보수 가치 : 총 가치 = 비율)을 계산하면 부동산 감가상각에 사용할 부동산 매수 가격을 기준으로 개보수 가치를 산정할 수 있습니다.
부동산은 시간이 지남에 따라 가치가 상승할 수 있는 자산이며, 세금 신고 시 개보수 비용 전체를 감가상각 할 수 있다는 점을 기억하세요. 부동산을 잘 관리한다면 지난 27.5년 동안 지출한 개보수 비용을 모두 공제했음에도 불구하고 더 많은 임대 소득을 창출할 수 있습니다. 게다가 시간이 지날수록 부동산의 가치는 상승합니다. 이렇게 엄청난 이중 혜택을 제공하는 자산이 또 있을까요? 부동산을 소유한다는 것은 정말 달콤한 일입니다.
2) 동산의 감가상각비 – 소득 공제: 투자용 부동산 매수 시 매매에 관련된 일부 비용은 부동산이 아닌 동산으로 간주될 수 있습니다. 수명이 1년 이상인 유형 동산에는 세탁기, 건조기, 냉장고, 스토브, 식기세척기 등의 가전제품뿐만 아니라 임대 사업에 필요한 가구, 카펫, 심지어는 잔디 깎는 기계 등이 포함될 수 있습니다. 동산의 수명은 일반적으로 5년정도이기 때문에 감가상각이 더 빠르게 진행됩니다. 부동산 구매 시 포함된 동산을 5년 동안 감가상각 하려면 27.5년 동안 감가상각 하는 자산 가치에서 해당 품목의 비용을 제외해야 합니다. 임대 부동산 감가상각에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
3) 수리비 – 소득 공제: 필요한 소모품을 포함한 일반적인 수리 및 유지 보수에 필요한 모든 비용은 해당 비용이 발생한 과세 연도 소득에서 전액 공제될 수 있습니다. 공제 가능한 수리 및 유지보수에는 배관 누수 수리, 하수관 보수, 페인팅, 깨진 창문 교체 등이 포함될 수 있습니다.
IRS는 단일 과세 연도에 공제 가능한 수리 비용과 수년에 걸쳐 감가상각 되는 개보수 비용을 구분합니다. 개보수 대신 수리로 연간 가능 공제액을 최대화하세요.
참고: 수리는 즉각적인 세금 혜택이 있지만, 수리가 자산 가치를 향상시키는 것은 아닙니다. 따라서 수리는 소득 공제 이후에도 여전히 순 비용입니다. 이와는 대조적으로, 개보수에는 두 가지 이점이 있습니다: a) 자산 가치의 증가와 b) 매도 시 세금 혜택을 받을 수 있는 비용 증가.
4) 개보수비 – 소득 공제: 수리가 아닌 부동산 개보수는 부동산의 가치 상승, 개조 또는 복원을 위한 것으로 ‘BAR(Betterment, Adaptation, Restoration)’이라는 약어로 기억하는 것이 가장 좋습니다. 개보수에는 증축, 기존 부동산 구조물의 교체나 복원, 부동산을 새 용도 또는 다른 용도로 개조하는 것 등이 포함될 수 있습니다. 수리 비용은 즉시 소득에서 공제할 수 있지만, 개보수는 몇 년에 걸쳐 감가상각 해야 합니다. 예를 들어, 지붕 수리는 같은 해에 전액 공제 가능하지만 지붕 전체를 교체하는 개보수는 일정 기간 동안 감가상각 합니다. 감가상각 기간은 개보수 대상의 수명에 따라 달라지며, 자세한 내용은 IRS 간행물 527을 참조하십시오.
5) 월 관리비 – 소득 공제: 과세 연도에 납부한 모든 관리비는 전액 공제받을 수 있습니다.
6) 임대 관리비 – 소득 공제: 부동산 관리인을 고용한 경우, 세입자 심사, 임대료 징수, 체크인 및 체크아웃 절차를 포함한 임대 관리 비용을 공제할 수 있습니다. 과세 연도에 납부한 모든 임대 관리 비용을 전액 공제할 수 있습니다.
7) 청소 및 유지보수비 – 소득 공제: 청소 및 유지보수 비용에는 청소, 고압 세척, 정원관리, 수영장 관리, 해충 방제 서비스 등이 포함되며, 과세 연도에 납부한 비용을 전액 공제할 수 있습니다.
8) 법률 및 전문 서비스비 – 소득 공제: 법률 및 전문 서비스 비용에는 변호사 비용, 퇴거 비용, 회계사 비용, 세무 보고 비용, 검사 수수료, 감정 수수료, 부동산 컨설팅 수수료 등이 포함됩니다. 이런 비용은 납부한 과세 연도에 전액 공제할 수 있습니다.
9) 공과금 – 소득 공제: 수도, 하수도, 전기, 인터넷 등 공과금을 납부하는 경우 해당 과세 연도에 전액 공제할 수 있습니다.
10) 보험비 – 소득 공제: 책임 보험, 주택 보험, RCUP 임대 콘도 소유자 보험, 화재, 홍수, 허리케인, 토네이도, 지진 및 기타 상해 보험료는 해당 과세연도에 공제할 수 있습니다.
11) GET, TAT & OTAT – 소득 공제: 하와이 주에서는 오아후 섬 내 임대 부동산에서 받는 총 임대료 수입에 4.5%의 GET(General Excise Tax – 일반 소비세)가 부과됩니다. 임대 기간이 180일 미만인 경우, 수령한 총 임대료에는 10.25%의 TAT(Transient Accomodations Tax – 단기 숙박세)와 3%의 OTAT(Ohau Transient Accomodations Tax – 호놀룰루 시 및 카운티의 오아후 단기 숙박세)가 추가로 부과됩니다. 해당 과세 연도에 오아후 총 임대료 수입에 대해 납부한 상기 모든 세금을 공제할 수 있습니다.
12) 토지 임대료 – 소득 공제: 토지 임대형 부동산을 매수한 토지 임차인은 토지 임대자에게 매월 정기적으로 토지 임대료를 지불하는데, 이 비용도 소득 공제가 됩니다. 토지 임대형 부동산을 완전 소유형으로 전환하려면 이 “토지”를 매수해야 하는데, 이 매수 비용은 소득 공제 대상이 아닙니다.
13) 기타 비용 – 소득 공제: 임대용 부동산 광고 비용도 소득에서 공제 가능 합니다. 임차인 신탁 계좌에 대한 은행 수수료도 공제할 수 있으며, 부동산 임대업 역시 사업이기 때문에 기타 사무 비용도 공제 가능 합니다.
앞서 설명한 임대용 부동산을 취득하거나 개선하는 데 사용한 대출 이자 공제 외에도 임대 활동에 사용된 신용카드 이자도 공제할 수 있습니다. 임대용 부동산 이자 공제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
14) 출장비 – 소득 공제: 임대인은 임대용 부동산에 방문 하거나 수리를 위한 자재를 구매하기 위해 철물점에 가는 데 드는 출장비를 공제할 수 있습니다. 출장비는 a) 실제 차량 사용비(주유비, 수리 유지비)를 공제하거나 b) 표준 마일리지 비율에 따라 사용 금액을 공제할 수 있습니다. 표준 마일리지 환급 비율은 매년 변경되는데, 2023년의 기준은 1 마일 당 65.5 센트입니다. 사용한 거리를 정확하게 기록해야 합니다. 임대인 차량 비용 공제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
15) 장거리 출장비 – 소득 공제: 임대 사업을 위해 장거리 출장을 가야 하는 경우, 임대인은 항공료, 기차 또는 버스 요금, 렌터카, 호텔 숙박비, 식비의 50%까지 공제할 수 있습니다. 임대 사업에는 임차인과의 거래, 수리, 개보수, 마케팅, 부동산 전문 변호사, 회계사 및 부동산 전문가와의 회의 등이 포함됩니다. 출장비는 임대 사업을 수행하는 데 필요한 통상적인 비용으로 기타 제한 사항이 적용됩니다. 보너스: 연간 최대 14박까지 개인적인 용도로 임대용 부동산을 사용할 수 있지만, 출장 중에 본인의 임대 부동산에서 숙박하는 경우에는 임대 사업 활동 일수가 개인적인 휴가 일수보다 많아야 합니다. 그래서 이 경우 출장 중 모든 활동과 비용을 완벽하게 기록해 두어야 합니다. 장거리 출장비에 대한 자세한 내용은 여기에서 확인하세요.
16) 상업용 토지 임대형 건물 개보수 가속 감가상각 – 소득 공제: 비 주거용 상업용 토지 임대형 건물 개보수에 대해서는 일반 감가상각 시간표(상기 1) 단락 참조)가 아닌 15년의 가속 비용 회수 기간 동안 감가상각 할 수 있습니다. 이 조항은 이제 2015년 12월 세금 연장 패키지와 함께 영구적으로 적용됩니다.
17) 섹션 179 부동산 사업 장비 – 소득 공제: (섹션 13101은 2018년 1월 1일부로 섹션 179를 수정합니다.) 임대인 및 부동산 투자자는 다른 소규모 사업자들과 마찬가지로 신규 사업 장비 구매 비용을 즉시 공제할 수 있습니다. 예를 들어, 컴퓨터, 소프트웨어, 복사기, 카메라 등은 몇 년에 걸쳐 감가상각 하는 대신 인플레이션에 연동된 연간 한도인 1백만 달러(!)까지 경비 처리할 수 있습니다. 컴퓨터나 복사기 같은 설비가 많이 필요하지 않을 수도 있지만, 새로 구축해야 하는 상업용 건물이나 식당 같은 신규 사업장에서는 넉넉한 연간 한도가 필요할 것입니다. 설치 될 사업용 장비는 반드시 새 제품이어야 하는데, 이는 소득 공제 대상자가 해당 장비를 최초로 사용한 소유자임을 의미합니다. 이런 항목은 개인 사업자, 법인 또는 LLC에 관계없이 첫해에 공제 가능 합니다. 새 업무용 차량을 구매하여 실제로 업무용으로만 사용하는 경우에도 첫해에 공제할 수 있지만 리스 차량은 소유권이 없으므로 공제 할 수 없습니다. 또한 부동산, 재고, 가까운 친척으로부터 구입한 부동산도 공제 대상에서 제외됩니다. 섹션 179 공제액은 총 과세 소득을 초과할 수 없고, 기타 제한 사항이 적용됩니다.
2018년 세법 개정에 따라 2018년 1월 1일부터 기존 50만 달러였던 총 비용 공제 한도가 100만 달러로 인상되었습니다. 개정된 세법은 비 주거용 부동산, 즉 상업용 부동산뿐만 아니라 기숙사나 에어비앤비와 같은 숙박업소에 대한 개보수 비용도 공제를 허용합니다. 개보수 비용에는 새 지붕, HVAC(공기정화) 시스템, 화재 방지 및 경보 시스템, 보안 시스템 설치 비용 등이 포함됩니다. 또한 2018년 세법 개정에 따라 179조 비용의 단계적 폐지 기준이 200만 달러에서 250만 달러로 인상되었습니다.
18) 홈 오피스 – 소득 공제: 임대인 및 부동산 투자자는 다른 소규모 사업자와 마찬가지로 홈 오피스 공제를 신청할 수 있습니다. 전체 주택 면적 중 전용 홈 오피스가 차지하는 비율에 따라 홈 오피스 비용을 공제할 수 있습니다. 홈 오피스는 사업 전용 공간으로 사용해야 하며, 홈 오피스 공제에는 대출 상환금, 세금 및 보험료, 공과금, 전화, 인터넷 요금 등이 포함될 수 있으며, 반드시 홈 오피스와 관련된 비용이어야 합니다. 예를 들어 주 거주지에 대한 대출 상환금 공제 및 재산세를 홈 오피스 비용으로 다시 공제하는 등 이중 공제(!)를 할 수 없습니다. 홈 오피스 용도와 거주용도를 정확히 구분해야 합니다. 제한 사항이 적용되며 홈 오피스 공제를 하게 되면 IRS 감사 대상으로 주목 받을 수도 있습니다. 꼼꼼하게 모든 기록을 남기세요.
19) 섹션 45L 신규 주택 에너지 효율 – 세금 공제: 부동산 투자자, 부동산 개발자 또는 신규 주택 건설업자인 경우, 에너지(난방 및 냉방) 효율을 50% 이상 개선하는 주택을 건축할 경우 $2,000의 세금 공제를 신청할 수 있습니다.
20) 섹션 179D 에너지 효율적 상업용 건물 – 소득 공제: 상업용 부동산 및/또는 다세대 주택 건물을 소유하고 있는 경우, 건물이 ASHRAE 2007에 따른 에너지 효율 요건을 충족하는 경우 평방 피트당 최대 $1.80까지 공제받을 수 있습니다. 제한 사항이 적용됩니다.
21) 재산 손실 – 소득 공제: 투자한 부동산이 화재, 홍수, 도난 또는 기물 파손으로 인해 갑작스러운 손상이나 파괴를 입은 경우(일명 ‘손괴’), 손실 규모와 보험 보상 불가 손실 규모에 따라 공제를 신청할 수 있습니다. 제한 사항이 적용됩니다.
22) 섹션 162 설비 투자 $2,500 최소납부세액 선택 – 소득 공제: 2016년 1월 1일부터 세금 신고 시 최소납부세액 공제(감사 보호 기능도 제공)를 선택하면, 부동산 임대 사업을 위해 부동산 또는 동산을 취득, 개선 또는 생산하기 위해 구매한 각 품목당 최대 $2,500까지 공제 가능 합니다. 한도 금액은 행정 편의를 위해 IRS 공지 2015-82에 따라 $500에서 $2,500로 인상되었습니다. 와, 이건 엄청납니다! 한번 생각해 보세요. 임대용 부동산 열두 채에 냉장고 열두 대를 각각 800달러에 구입 후 설치해야 하는 경우, 청구서에 각각 2,500달러를 초과하지 않는 별도 항목으로 표시하면 해당 과세 연도에 모두 공제 가능합니다.
23) 섹션 1031 exchange(양도세 유예제도) – 세금 납부 연기: 이는 현명한 부동산 투자자들이 꼭 알아두어야 할 절세 방법입니다! 1031 exchange를 이용하지 않으면 투자용 부동산 매각 차액에는 일반적으로 양도소득세 및 종종 간과되는 감가상각 재평가 세금이 부과됩니다. 이 절세 효과를 이해하기 위해 부동산 보유 기간에 따른 현재 세율을 살펴보겠습니다:
a) 구입 후 1년 이내에 매각한 투자 부동산에서 발생된 이익에는 일반 소득 세율과 동일한 단기 양도소득세가 적용되지만
b) 구입 후 1년이 지난 후 매각한 투자 부동산에서 발생된 이익에는 세율이 훨씬 유리한 장기 양도소득세가 적용됩니다.
표 2.– 2018 – 2018년 소득별 양도소득 세율: a.) 단기 세율(소득세율과 동일), b.) 장기 세율(2019년에 신고하는 2018년 소득 구간에 따른 세율)을 표시합니다. (3.8% 구간 메디케어 부가세는 2018년 1월 1일부로 폐지되었습니다).
양도소득세 외에도 감가상각 재평가 세금을 납부해야 합니다. 이는 신고한 소득에서 공제된 모든 감가상각에 대한 세금입니다. 감가상각 재평가 세금은 일반 소득세율로 과세되지만 최고 25%의 세율로 상한선이 정해져 있습니다. 대부분의 경우 25%가 적용될 가능성이 높습니다.
상기 예시에서는 27.5년간 총 $610,000를 감가상각 했습니다. 감가상각 된 61만 달러는 적어도 부동산 매각 차익 한도까지 매도 시점 기준으로 재평가 세금이 부과됩니다. 즉, 매각 차액이 보유 기간 동안 감가상각 한 금액보다 적을 경우 실제 순수익에 해당하는 금액에 대해서만 재평가 세금을 납부하게 됩니다.
참고로 감가상각을 소득 공제 하지 못한 경우에도 재평가 세금은 납부해야 합니다! 펀치를 두 번 맞는 격이네요. 1031 exchange 같은 제도를 잘 활용하지 못하면 큰 금액이 눈 앞에서 사라지게 될 것입니다.
이 1031 Exchange는 부동산 투자자가 양도소득세와 재평가 세금 납부를 모두 연기하여 탄탄한 부동산 포트폴리오와 장기적인 부를 구축할 수 있는 가장 훌륭한 도구 중 하나입니다!
과세 유예 제도를 통해 부동산 투자자는 투자 포트폴리오의 균형을 유지하고, 현금 흐름을 개선하고, 레버리지를 늘리고, 부동산 성장 가능성 개선 및 부동산 가치를 높이며, 유지 관리 비용을 절감할 수 있습니다. 또한 이런 제도를 통해 두 부동산 간의 부가가치 차이만큼 새로운 감가상각 공제(1항 참조)가 발생하면 세후 순 현금 흐름에 도움이 되어, 이미 양도한 부동산을 완전히 감가상각 하면 좋은 보너스가 될 수 있습니다. 1031 exchange를 사용해서 부동산 거래를 촉진 시켜 a) 부동산을 현금화하거나 b) 사망하지 않는 이상, 세금 납부를 미루며 지속적으로 자산 증대를 할 수 있습니다. 사망 시 부동산은 상속인에게 단계적으로 상속되며, 이연된 자본 이득과 재평가 세금은 모두 소멸됩니다.
1031 exchange의 기본 규칙은 다음과 같습니다: 부동산 투자자는 하나 이상의 투자용 부동산을 매각하고 동일하거나 더 큰 가치의 투자 부동산을 하나 이상 매입함으로써 양도소득세와 재평가 세금 납부를 연기할 수 있습니다. 이 때 양도(매각) 및 대체(매입) 부동산이 모두 미국 소재의 투자용 부동산(세금 보고서 스케줄 E에 포함되어야 함)이어야 합니다. 주 거주지 및 제2주택 또는 별장은 이 혜택에서 제외됩니다.
부동산을 매각하고 등기한 후에는 최대 45일 이내에 하나 또는 여러 개의 대체 부동산을 선정해서, 최대 180일 이내에 매수 거래를 완료해야 합니다. 그 기간 동안 제3자인 부동산 전문가가 모든 매매 대금을 보관하고 관련 서류를 준비해야 합니다. 이 때 매매 순서를 바꿀 수도 있습니다. 먼저 매수하고 나중에 매도하는 일명 역(Reverse) 1031 Exchange도 가능합니다. 1031 Exchange는 일반 부동산 매매보다 규정이 까다롭고, 성공적인 양도세 유예를 위해 추가적인 규칙과 제한 사항이 적용됩니다. 양도세 유예에 실패하면 재정적인 어려움이 초래될 수 있기 때문에 모든 세부 사항을 정확히 파악해야 합니다.
24) 임대 소득 – 자영업세/FICA 세금 면제: 자영업자인 경우, 일반적으로 소득에 15.3%의 자영업세가 부과됩니다. 고용인인 경우 이 세금은 W-2 양식에 FICA(연방 보험 기여법)로 표기되며, 이는 고용인과 고용주가 50/50으로 15.3%를 분담하는 것입니다.
IRS는 임대 소득을 근로 소득으로 취급하지 않습니다(임대 소득이 유한 회사를 통해 유입되는 경우 제외). 따라서 임대 소득은 자영업/FICA 세금에서 면제됩니다. 임대 부동산에서 임대료를 받는 것이 근로 소득보다 나은 이유가 여기에 있습니다.
25) 소기업 20% 공제: 2018년 1월 1일부터 새로운 세법에 따라 특정 사업체에 20% 공제가 허용됩니다. 이 공제는 스케줄 E 임대 소득에 적용될 수 있으며, 소득 제한이 적용됩니다. 이 새로운 공제는 이자, 배당금 및 양도 소득에는 적용되지 않습니다.
26) 섹션 469 부동산 투자 전문가 – 무제한 소득 공제: 막대한 금액의 감가상각을 포함한 상기의 모든 공제액은 신속히 큰 자금을 절약해서 임대 소득을 쉽게 상쇄하거나 초과할 수 있기 때문에 사실상 비과세라고 볼 수 있습니다. 공제 및 감가상각은 일반 근로소득의 일부를 상쇄할 수 있는 상당한 규모의 서류상 손실을 발생시킵니다. 서류상 손실은 유용하며 전반적인 납세 의무를 줄여준다는 점을 기억하세요. 많을수록 좋습니다. 단, 부부 합산 총소득이 10만 달러 이하인 부부 납세자의 경우 공제 가능한 손실은 연간 2만5천 달러로 제한됩니다. 공제되는 손실금액은 수정 총소득이 $150,000를 초과하면 단계적으로 사라집니다. 그러나 공제하지 않은 감가상각을 포함한 미공제 손실은 부동산을 매각하는 날까지 수년간 이월 가능합니다! 그러면 이연된 모든 이월결손금을 사용하여 세금을 상쇄하고 1031 Exchange를 할 필요가 없어질 수 있습니다. 멋지네요!
하지만 마지막을 위해 최고를 남겨두었습니다. 진정한 부동산 투자자라면 한계는 없습니다. 섹션 469조에 따라 연간 손실 한도인 2만5천 달러가 철회되어 무제한으로 서류상 손실을 청구할 수 있습니다! 능력 있는 부동산 투자 전문가로서 무제한 손실을 청구할 수는 있지만 아래와 같은 특정 기준을 충족해야 합니다:
– 다른 어떤 사업보다 매년 부동산 사업에 더 많은 시간을 투자해야 합니다.
– 연간 최소 750시간 이상 부동산 사업에 적극적으로 참여해야 합니다.
부부가 공동으로 세금 보고를 하는 경우, 배우자 중 한 명이 이 요건을 충족하면 됩니다. 공인 부동산 중개인이 아니어도 됩니다. 여기서 요구하는 부동산 사업에는 부동산 개발, 재개발, 건축, 복원, 리모델링, 부동산 매매, 전환, 임대, 관리 및 운영이 포함됩니다.
부동산 사업에 소요된 시간과 다른 사업에 할당된 시간을 정확히 기록해야 합니다. 섹션 469 무제한 공제를 청구하는 것은 종종 IRS 감사에 대한 위험 신호가 될 수 있으며, 자격을 입증하기 위해 실질적인 부동산 관련 활동을 문서화하고 입증해야 합니다. 추가 제한 사항이 적용됩니다.
부동산 세금 혜택에 대해 더 자세히 알아보는 데 도움이 되셨기를 바랍니다. 또한 편리한 IRS 페이지도 확인해 보세요.
면책 조항: 저희는 세무 전문가가 아닙니다. 세금 문제는 항상 자격을 갖춘 세무사에게 문의하시기 바랍니다.