시장 현황 - 2024년 여름

부동산 시장 폭락을 기다리신다면, 기회를 놓치셨습니다.
연방준비제도의 정책 변화: 연준이 현재의 고금리를 유지할까요?

축하합니다! 우리는 코로나 19, 높은 물가 상승, 여행 성수기의 혼잡한 공항, 그리고 최근의 모든 불편함을 견뎌왔습니다. 그동안 뉴스에서 들려온 흉흉한 소식에도 아직 세상의 종말은 아닙니다.

There has never been a better time to be alive. I’m convinced that humanity’s better nature holds excellent prospects for the rest of the century.
지금이 우리 삶의 가장 편안한 시간입니다. 우리 인류는 지속적으로 발전하며 살아가고 있습니다.

언제 시장 폭락이 있었나요?

부동산 시장 폭락을 기다리고 계셨나요? 그렇다면 눈깜짝할 사이로 기회를 놓치셨습니다.

2023년 1월에 폭락이 있었습니다. 되돌아보면, 2020년에도 그랬었습니다. 시장을 보는 눈이 중요하지 투자에 적기는 없습니다. 그래서 시장 현황이 아닌 시장 진입 시점이 중요합니다.

2023년 3월에 전문가들은 2022년 여름 정점을 찍은 Oahu 섬의 중간 매매가가 이후에 폭락 수준으로 하락할 것이라 예상했었습니다. 하지만, 이후 부동산 시장은 최저점을 찍은 후 반등하여 더이상의 가격하락이 없는 정체기에 접어들었습니다.

모기지 금리

전문가들이 2023년 9월에 금리가 정점을 찍을 것을 예고한 후, 10월에는 10년 만기 국채 금리가 4.93%로 정점을 찍었고 이후 4%에서 4.5% 사이에서 등락을 거듭하고 있습니다. 30년 고정 모기지 금리는 2023년 10월에 8%에 달하는 정점을 찍었고, 이 글을 쓰는 현재는 7% 약간 아래로 형성되고 있습니다.

금일 현재 모기지 금리 안내 링크입니다.

금리 민감도와 역상관관계

금리 민감도가 부동산 수요를 둔화시킨 것은 의심할 여지가 없습니다. 현재 부동산 매물의 계약 체결은 2022년 모기지 금리가 인상되기 전보다 평균적으로 더 오랜 시간이 걸리고 있습니다. 그러나 평균 판매 가격은 여전히 견고합니다.

시장의 현실은 “금리가 인상되면 가격이 하락한다”는 오래된 통념을 반증하고 있고, 중간 판매가격 그래프를 모기지 금리 그래프 위에 겹쳐보면 의미있는 역상관관계를 찾아볼 수 없습니다.

2024년 현재 비교

2024년 상반기와 2023년 상반기를 비교한 결과입니다:

Oahu 단독주택은 2023년보다 2024년에 a) 더 빨리 팔리고 b) 더 많은 계약이 체결되었습니다.
Oahu 콘도는 2023년에 비해 2024년에 a) 더 늦게 팔리고 b) 더 적은 계약이 체결되었습니다.
단독주택 및 콘도 중간 판매가는 2023년 대비 2024년에 증가했고, 2022년에 기록한 역대 중간 판매가 최고치의 5% 이내를 유지하고 있습니다.

2024년과 2023년 콘도 거래가 상대적으로 둔화된 이유는 금년 초 허리케인 보험 미가입으로 인해 융자에 어려움을 겪은 콘도들이 많았기 때문인듯 합니다.

물가 상승을 억제하는 연준 정책: “고금리 유지”

고금리는 언제나 뜨거운 감자입니다. 지난 1년간 연준은 단기 금리를 23년만에 가장 높은 수준으로 유지하며 물가 상승 목표치는 2%대로 낮추기 위해 노력 해 왔습니다.

Jerome Powell 연방준비제도 의장은, 실업률이 27개월 연속 4% 미만을 기록했던 역사적인 기록을 깨고 4.1%로 상승한 7월 5일, 고용 시장이 냉각되고 있는 현실을 인정했습니다.

이 수치는 여전히 낮은 수준이지만 작년 초의 3.4%보다는 상승한 수치입니다. 여기서 중요한 점은 경기 하락의 중요한 지표 중 하나이자 연준의 고금리 정책의 성공을 증명하는 실업률이 3개월 연속 상승한 것입니다.

연준의 변화 – 아직 멀었나요?

물가와 고용 안정이라는 두마리 토끼를 잡아야 하는 중앙은행의 임무에 대해, 2024년 7월 9일 Jerome Powell 연준 의장은 하원 연설에서 “당국은 오랜 시간 물가 안정을 위해 노력해 왔지만, 이제는 노동 시장의 안정을 위해서도 힘써야 할 때입니다.”라고 발표했습니다.

지금까지 Powell 의장은 금리 인하 시기에 대한 언급을 삼가 해 왔습니다. 거래소의 최신 데이터에 따르면, 2024년 9월 18일 연준 회의 후 83% 확률의 금리 인하를 가정하여 가격 형성이 이루어지고 있습니다.

확률 변화를 모니터하려면 상단 가로 고정 바에서 “2024년 9월 18일”을 선택하여 편리하게 CME FedWatch Tool를 사용하세요.

연준의 2025년 전망에 따르면 정책금리는 4.1%입니다 (현 정책 금리는 5.25%~5.5%로 유지). 즉, 2025년에 4번의 0.25%포인트 추가 금리 인하를 예상할 수 있습니다.

여기서 중요한 최신 sticky CPI numbers 를 모니터하세요. 2%를 향해 가고 있습니다. – 거의 도달했지만 아직은 아닙니다.

이제 어떻게 될까요?

연준이 단기 금리를 통제하지만, 연준의 조치는 장기 물가 상승 전망에 영향을 미치기 때문에 10년 만기 국채 수익률과 30년 만기 모기지 금리에도 영향을 줍니다.

향후 12개월간 모기지 금리가 하락할 것으로 예상되어 Honolulu 부동산과 Oahu 시장 수요가 다시 증가할 것으로 전망됩니다.

호기심을 자극하는 그래프들

전문가들의 예측도 틀린 경우가 많습니다. 제 예측 역시 50% 정도의 무작위의 확률입니다.

우리는 불확실성을 넘어 미래를 예측하고 싶어합니다. 여기까지 읽으셨다면 다음 그래프를 볼 수있는 자격이 있습니다.

인지적 편견을 극복하여 최적의 의사결정을 내려 편안한 미래를 만들 수 있기를 바랍니다.

공급 – 매물

전체적으로 단독주택과 콘도 매물 모두 코로나19 이전보다 낮은 수준을 유지하고 있지만, 지난 6개월간 콘도 매물은 증가세를 보이고 있습니다. 이는 콘도 시장의 추가적인 침체를 의미합니다. 콘도 매매 계약 체결에 시간이 오래 걸려도 놀라지 마세요.

수요 – 판매 대기중 매물

지난 몇 달간 판매 보류 상태인 매물에 대한 시장 데이터는 콘도 시장 매매 둔화 추세를 뚜렷하게 보여주고 있습니다.

수요 – 매매 완료

판매 보류 상태인 매물은 30일에서 60일 후 매매가 완료됩니다. 매매가 완료된 매물의 연간 누적치는 작년 동기간과 비교하여 단독주택은 6.8%, 콘도는 5.8% 증가했습니다.

MRI – 잔여 매물 개월 수

MRI는 매물의 공급과 수요를 하나의 비율로 보여줍니다. MRI는 현재 계약 가능한 매물 수를 월간 계약 체결 비율로 나눈 수치로, 대기 매물들이 얼마나 빨리 시장에서 판매될 수 있을지를 예상할 수 있는 기준이 됩니다.

MRI가 낮을수록 매물의 계약 체결이 더 빨라진다는 뜻으로, 상승 추세의 MRI는 시장이 둔화되고 있음을 의미합니다.

MRI는 2022년 초에 수십년 만에 최저치를 기록한 후 2023년에 이어 2024년까지 계속 상승 추세에 있습니다.

단독주택의 경우 3.0, 콘도의 경우 4.7입니다. 이는 역사적으로 정상적인 시장의 중간 기준으로 인지되는 5.0에 여전히 미치지 못하는 수치입니다.

MRI가 상승하는 추세이지만 고금리유지가 완화되면, 결국 부동산 수요가 증가할 수 있습니다.

불확실성에 대한 우려와 변명?

불확실한 시장 상황을 염려하는 분들은 11월 선거가 끝날때까지 부동산에 대한 결정을 보류하고 싶다고 합니다. – 과연 그래야 할까요?

지난 20만년의 인류 역사에서 불확실성은 꾸준히 감소해 왔습니다.

유력한 대통령 후보로 거론되는 두 사람 중 한명이 대선에서 승리할 것이고, 현재로서는 누가 당선될지 거론하기에는 너무 이릅니다. 반드시 투표하시기 바랍니다.

문제는 선거가 시행되는 4년마다 이러한 변명을 자주 듣게 되는데, 이는 자신의 결점과 우유부단함을 외부 환경 탓으로 돌리는 심리적인 습관성 변명일 뿐입니다.

행운을 기다리지 말고 먼저 움직여 행운을 차지하세요.

오늘 당장 통제할 수 있는 것에 집중하여 최선을 다해 삶을 영위하고, 그 외의 것들은 신경쓰지 않아도 됩니다.

다음의 그래프에서 선거가 부동산 시장에 중대한 영향을 미친 시기를 확인할 수 있나요?

결론

부모님과 함께 살지 않는 이상 누구나 주택을 임대하거나 구매합니다. 임대는 주거의 유연성을 제공하지만, 하와이에서 지속적으로 거주 할 계획 이라면 장기적으로는 주택 구입이 더 나은 선택일 수 있습니다.

임차인이 임대료로 임대인의 주택 대출금을 갚아주면 본인에게는 남는 것이 없습니다. 주택을 구입하면 본인의 대출금을 갚으며 자산을 축적하게 됩니다.

주택 가격 하락을 기다리며 시장 타이밍을 기다리는 것은 어리석은 일입니다.

계속 거주할 계획이 있는 지역에서 적절한 주택을 찾았을 때가 매수의 최적기입니다.

당신의 목표를 선정하고, 현실화하고, 더 나아가 디자인해보세요. 그리고 나서, 그 목표를 이루기위해 가장 합리적이고 중요한 조치를 실행해 보세요. 당신 자신이 통제 가능한 삶의 영역에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 행운을 스스로 쟁취할 수 있답니다.