– 호놀룰루에 위치한 많은 콘도가 호텔/리조트 용 부지에 위치하고 있습니다. 이런 콘도는 ‘주거용’이나 ‘호텔/리조트용”으로 모두 사용될 수 있기 때문에 ‘콘도 호텔’ 또는 ‘콘도텔’이라고 부릅니다.
‘주거용’이란 해당 부동산을 주 거주지나 별장으로 사용하거나, 또는 세입자 당 연속 30일 이상의 장기 임대로 사용하는 것을 의미합니다.
‘호텔/리조트용’이란 게스트 당 연속 30일 미만 단기 임대하는 부동산을 말합니다. 단기 휴가용 임대는 장기 임대에 비해 잠재적으로 더 높은 임대 수입을 창출할 수 있고 게스트 예약 일정을 잘 조정하면 유연하게 개인적인 용도로 콘도를 사용할 수 있습니다.
호놀룰루 시의회는 최근 조례 17-013을 채택하여 ‘주거용’과 ‘호텔/리조트용’ 두 가지 용도가 모두 허용되는 콘도에 주거용 세율 (감정가의 35%) 대신 호텔/리조트 세율(감정가의 1.39%)을 과세하도록 하는 법을 통과시켰습니다.
관련 기사 참조: 호놀룰루 시 재산세율
호놀룰루 시에서는 소유주가 ‘주거용 재산세율 신청서(5년 전용)’를 제출하면 높은 리조트/호텔 세율 대신 낮은 주거용 세율을 적용받을 수 있는 규정을 마련하였습니다. 하지만, 주거용으로 등록하여 재산세율을 낮추면 단기 휴가 임대를 할 수 있는 권리를 포기하는 것임을 명심하셔야 합니다.
그렇다면 새로운 세율은 어떻게 적용될까요?
시에서 세율 변경 신청을 승인하는 경우:
1.) 승인 받은 세율은 10월 1일 감정가 통지서에 반영되며 5년 동안 유효합니다.
2.) 이 세율은 다음과 같은 경우를 제외하고 향후 5년 동안 자동으로 갱신됩니다.
5년차 9월 1일까지 서면으로 신청을 취소하면 세율이 갱신되지 않습니다.
부동산이 매각되는 경우, 세율은 가장 최근 5년의 유효기간이 완료될 때까지 적용된 후 자동으로 취소됩니다.
그러나 새 주인도 5년차 9월 1일까지 시의 승인을 신청하면 같은 세율을 적용받을 수 있습니다.
3.) ‘사용 목적 변경’에 대한 권리를 최소 5년간 포기합니다.
4.) 부동산의 사용 용도 위반이 적발될 경우, 이전 세율이 위반 이전의 전체 과세 연도부터 소급 적용되며, 용도 변경 신청은 취소되고, 위반 전 전체 회계 연도의 세율 차액과 10%의 벌금을 더한 금액을 납부해야 합니다.
5.) 이 경우, 변경되었던 주거용 등록 신고가 불법이 되면서, 해당 콘도는 이전에 사용되었던 단기 임대용으로 재등록됩니다.
6.) 해당 콘도는 더 이상 주거용으로 분류되지 않아서 주거용 재산세 공제 혜택이 불가합니다.
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그러면 이런 변화가 주택 소유주인 고객 여러분들께는 어떤 영향을 끼칠까요?
1.) 고객님이 호놀룰루 콘도텔을 소유하고 있는 경우(일리카이, 일리카이 마리나, 와이키키 쇼어, 루아나 와이키키나 트럼프 타워 와이키키, 등), 주거용으로 용도 변경을 신청하시면, 향후 5년간 30일 미만의 단기 휴가 임대는 불가능 하지만, 주거용 낮은 재산세율을 적용 받을 수 있습니다.
2.) 주거용 부동산으로 용도 변경 후에 단기 휴가 임대를 한 경우가 발각되면, 위반 이전 전체 과세 연도부터 현재까지의 세율의 차액과 10% 벌금을 납부해야 합니다.
개인적인 견해:
호놀루루 시 정부는 업무량을 줄이는 동시에 세수를 늘리려고 하는 것으로 보입니다. 많은 콘도텔 소유주가 기존의 주거용 콘도 등록 신고서가 무효 처리된 것을 모르고 재 신청을 하지 않아 더 높은 세율로 세금을 내게 되었습니다.
불법 단기 임대와 관련하여, 위에 언급된 “전체 회계 년도 소급 세금”이라 함은 시기에 따라 12개월에서 24개월간의 과세기간 동안 추가 세금이 부과될 수 있음을 의미하며 여기에 벌금까지 합해진다면 총 납부액은 상상이상이 될 수도 있습니다.