토지 임대형 부동산의 가치는 시간이 갈수록 하향하며 결국에는 $0에 가까와집니다.
투자 관점에서 보면 투기적이고 변수가 많습니다.
하지만, 개인의 취향에 따라 이런 부동산을 선택하는 분들도 있습니다
최근에 한 고객의 연락을 받았습니다: “마카하 지역이 호놀룰루 시 임대 법 개정안 41조에서 제외 된다는 소식을 들었는데요 (단기 임대 가능), 저희가 이번에 하와이안 프린세스 콘도를 구입하려고 합니다. 마카하 지역에 대해서 잘 알고 있나요?”
정답부터 말씀 드리면, 마카하는 개정안 41조에서 제외되지 않습니다. 하지만 하와이안 프린세스의 18채는 NUC (단기 임대 허가증)을 보유하고 있어서 단기 임대가 가능합니다. – 좋은 소식이죠.
하지만 하와이안 프린세스 콘도는 토지 임대형 부동산임을 기억하세요. – 좋지 않은 소식입니다. ☹
최근 하와이 부동산 시장이 급등하며 완전 소유 형식(Fee Simple)보다 상대적으로 저렴한 토지 임대형 부동산에 대한 수요가 증가하고 있습니다.
이 기사의 제목에서 보여주듯이, 저희는 토지 임대형 부동산 구매를 권장하지 않습니다. 고객께서 원하신다면, 판매자 측 중개인에게 직접 연결시켜 드릴 수는 있습니다.
그래도 저희가 끝까지 구매를 도와드리기 원하시면, 저희의 만류에도 고객이 구매를 원하였다는 내용의 책임 면제서에 서명을 받은 후 진행을 합니다.
저희는 고객이 잘못된 선택을 하시지 않고 최선의 결과를 얻으실 수 있도록 항상 최적화된 조언과 서비스를 제공하고 있습니다.
토지 임대형 부동산은 가치 하락의 원인이 될 수 있는 특유의 위험요소가 있습니다. 토지 임대형 부동산을 소유한다는 것은 건물의 소유권만 가진다는 의미이고 건물 아래 토지의 소유자는 따로 있습니다. 일명 ‘토지의 법적 소유자’ 입니다. 임대 기간이 만료될 때까지 토지 소유자에게 토지 임대료를 월세형식으로 지불하는데, 이 금액이 통상적인 재산세와 관리비보다 높을 때도 많습니다.
게다가, 임차 기간 동안 토지 소유자가 임대료 인상을 위한 ‘재협상’을 요구해 오기도 합니다..
임대료 ‘재협상’은 잘못된 명칭입니다
여기서 말하는 ‘재협상”은 미리 결정된 날짜에 이루어집니다. 그러나 재협상이라는 단어는 잘못된 명칭입니다. 말 그대로 하면 재협상이란 새로운 임대료와 조건을 다시 협상함을 의미하는데 현실은 다르기 때문입니다.
재협상된 임대료는 임대 계약 상 미리 결정된 공식에 따라 계산되며 통상적인 시장 가치를 반영하게 되므로, 대부분의 경우 임대료 상승으로 귀결됨을 명심하셔야 합니다.
임대료 상승을 감당할 수 있다고 해도, 토지 임대 만료가 가까워질수록 대출이 더 힘들어 집니다.
금융기관들이 원하는 대출 조건 중 하나는 해당 부동산의 토지 임대 기간이 구매자의 대출 기간보다 최소 5년이상 남아있어야 한다는 것입니다.
즉 토지 임대 만료 기간이 35년 미만이면, 30년 모기지론을 받을 수 없게 됩니다.
설상가상으로 남은 임대 기간이 30년 미만인 부동산은 1031 exchange 대상에서 제외되어 양도세 유예를 받지 못하게 됩니다.
남은 임대 기간이 짧을수록 토지 임대형 부동산의 선호도는 낮아지고 부동산 가치는 더 많이 하락합니다. 임대 기간 만료가 가까워지는 것은 시한 폭탄의 도화선이 타 들어가는 것을 보는 것과 비슷합니다. 아마도 위험을 무릅쓰고 이런 부동산을 사려는 어리석은 사람을 찾기는 힘들 겁니다. 배가 침몰하기 전에 어떻게 포커 칩을 현금화 할 수가 있을까요?
결국 임대 만료 시 발생할 수 있는 세 가지 경우에 대비해야 합니다.
임대 만료 – 세 가지 시나리오
- 토지 매입 – 가장 최적의 상황입니다. 토지에 대한 금액을 지불하고 해당 부동산에 대한 전적인 소유권을 갖게 됩니다. 하지만 토지 가격은 토지의 소유자가 정하기 때문에 전적으로 소유자의 결정에 달려 있습니다.
- 토지 임대 연장 – 일반적으로 이전 조건보다 덜 유리한 조건으로 임대 연장 제의를 받게 됩니다.
- 부동산 반환 – 임대 계약이 종료 되는 경우로 파티가 끝났으니 짐 싸서 떠나야 합니다. 피하고 싶은 최악의 결과일 것입니다.
라이프 스타일에 맞는 휴양 목적 대 투자 목적
상황에 따라 개인의 라이프 스타일에 맞는 휴양 목적으로 토지 임대형 부동산을 구입하는 것이 나쁘지 않은 옵션일 수도 있지만, 임대가 만료되면 모든 즐거움도 함께 사라지게 됨을 명심하셔야 합니다.
본인의 만족을 위해 토지 임대형 부동산을 구입하는 경우 미래 부동산 가치에 대한 기대치를 낮추셔야 하지만, 연세가 지긋하고 유산을 남겨줄 자손이나 자선단체가 없다면 크게 상관이 없을 겁니다. 할 수 있을 때 마음껏 즐기세요.
반면 토지 임대형 부동산을 투자 목적으로 구입하는 경우에는 주의하십시오. 많은 투자자가 자신의 선택을 다음과 같이 정당화 하는데 정말 당혹스럽습니다.
- 가격이 저렴해서 전액 현금으로 지불할 수 있고 대출 받을 필요가 없습니다.
- 투자 대비 임대 수익이 좋아서 상대적으로 신속한 투자금 회수가 가능합니다.
- 토지를 나중에 좋은 가격에 구매할 수도 있습니다.
- 임대 기간 만료 전에 언제든지 부동산을 팔 수 있습니다.
- 대부분의 콘도 소유자들이 이미 토지를 구입했기 때문에 토지 소유자가 건물을 허물 수 없을 겁니다.
- AOAO가 콘도 필지 구획의 3분의 2를 구입했기 때문에 콘도의 3분의 2의 소유권을 가지게 되었습니다.(예: 디스커버리 베이)
이런 주장에는 여러 오류가 있습니다.
물론 투자 대비 임대 수익이 많은 듯 하고, 단기적으로는 투자금 회수가 빨라 보일 수 있습니다.
그러나 이 투자의 진정한 가치는 $0에 가깝다는 사실을 잊으면 안됩니다.
부동산 투자를 결정할 때 현금 흐름이 가장 중요합니다. 부동산 가치 상승은 투기적이고 보장되는 것이 아니기 때문에 이차적인 기대일 뿐입니다. 토지 임대형 부동산의 가치는 감가상각 되며 가치가 점점 0에 가까와지기 때문에, 임대 계약 만료시점까지 남은 기간 동안 건물의 가치를 비례해서 감가상각 시켜야 합니다.
위에서 언급한 2036년에 임대가 만료되는 하와이안 프린세스를 예로 들어 보겠습니다. 임대 기간이 14년밖에 남지 않았습니다. 이 토지 임대형 부동산을 총 $280,000에 매수한다고 가정해 보겠습니다. $280K : 14년 = $20K/년 : 12개월 = $1,666/월. 부동산 가치가 반드시 같은 금액으로 감가상각 되지는 않지만, 쉽게 설명해서 매월 $1,666씩 가치가 감소한다고 말할 수 있습니다.
여전히 좋은 투자로 보입니까, 아니면 무모해 보입니까? 이 상황은 거의 다리에 벽돌을 묶은 채 호수를 헤엄치는 것과 같습니다. – 저라면 절대로 이런 투자를 하지 않습니다.
요행을 바라며 투자금을 회수할 헛된 희망을 갖는 대신, 시간이 지날수록 확실한 결과가 있는 잠재력이 있는 투자를 해야 합니다. 부동산의 완전한 소유권을 갖게 되면 12-14년 내에 가치가 두 배가 되고 24-28년 안에 네 배로 상승할 수 있습니다. 28년이 아니라 30년, 혹은 35년을 기다려야 한다고 해도 이것이 낫습니다. 임대 기간이 끝나서 아무것도 남지 않는 것보다는 당연히 나은 투자입니다. ☹
잠시의 기쁨보다는 멀리 바라보고 투자해야 합니다. 스탠포드 대학에서 실행한 마시멜로 실험을 기억하시나요?
위의 5. 및 6.에 대한 마지막 두 가지 주장에 대한 답변입니다:
- 토지 소유자는 건물을 허물 수는 없지만, 임대 만료 후에는 당신이 소유한 유닛를 압수할 수 있습니다.
- 부동산은 완전소유 이거나 토지 임대형의 2 가지 종류가 있습니다. 임대는 임대일 뿐이고 2/3의 지분 소유 같은 개념은 존재하지 않습니다.임대 만료 시, 토지 소유자가 당신이 소유한 유닛을 압수할 수는 없지만, 그 유닛은 더 이상 당신 소유로 인정되지 않으므로 분쟁의 소지가 있습니다. 결국 최악의 경우를 면했을 뿐 완전히 해결되는 것은 아닙니다.
재정적 자유를 위한 6가지 기둥:
- 현금 흐름
- 부채 관리
- 비상 자금
- 적절한 준비 – 보험 등
- 자산/부의 축적
- 부의 보존
재정적 자유를 얻기 위해 부동산에 투자하고 있다면, 토지 임대형 부동산에 투자할 때 이 6가지 기둥 중 ‘자산 축적’과 ‘자산 보존’ 2가지가 완전히 빠져 있음을 기억하십시오.
지속 가능하지 않은 수익은 무의미합니다.
인간은 본능적으로 성공하기 위한 지름길을 찾습니다. 이것은 질병의 위험과 수명 단축을 무시한 채 건강에 해로운 설탕을 찾는 것과 같습니다.
그것은 또한 AMC, GameStop, Robin Hood 등과 같은 인기 있는 밈 주식을 다시 추락할 때까지 떡상시켰던 이유 이기도 합니다.
저희는 단기 임대 부동산의 수익성을 일찌감치 인지하고 콘도텔에 대한 신중한 투자를 옹호해 왔습니다. 그러나 하와이안 프린세스 콘도와 같은 경우는 밈 주식을 사는 것과 같이 위험하고 투기적이며 착각하기 쉽습니다.
저렴한 토지 임대형 부동산의 높은 투자 회수율을 지켜보는 것은 즐거운 일입니다. 마치 이카루스가 태양에 가까이 날아간 직후 타오르는 것처럼 말입니다.
하지만, 곧 만료될 토지 임대형 부동산을 통해 투자 회수를 기대하는 것은 근시안적입니다. 수익은 지속 불가능할 경우 무의미합니다. 장기간에 걸쳐 수익을 벌어들이는 것이 좋습니다. 장기적으로 수익을 바란다면 초기 투자금이 커질 수 밖에 없고, 부동산 투자 기간이 길수록 총 수익은 늘어날 수 밖에 없습니다.
성공이란 대부분이 수익이 아닌 인내와 지구력을 통해 이루어집니다.. 이것은 투자와 건강에 모두 적용되는 것입니다. 그러니 설탕을 줄이고 토지 임대형 부동산 구매에 대해 다시 생각 해 보시기 바랍니다.
워렌 버핏 이나 칼 리차드 같은 부자들은 집을 사는 것이 대부분의 사람들이 하는 최고의 투자 중 하나라고 분명히 말했습니다. 이것은 집에 살면서 집세를 받지 못하는 것 때문도, 레버리지 효과 때문도 아닙니다. 그것은…
“사람들은 다른 어떤 자산보다 집을 사면 몇 년 또는 수십 년 동안 묻어두고 기다립니다. 이렇게 부동산은 가장 큰 복리 효과를 실현할 수 있는 좋은 자산이 되는 겁니다..” ~ 칼 리차드
토지 임대형 부동산을 매수해도 좋은 두 가지 시나리오
- 토지가 매물로 나와 있어서 a) 적정한 가격으로 b) 적절한 시기에, 건물과 함께 매수할 수 있는 경우 입니다. 다시 말하면, 해당 부동산을 완전 소유의 형태로 매수할 수 있는 경우가 됩니다. 결과적으로 해당 부동산의 완전 소유 형태로의 전환에 소요되는 모든 비용과 제반 문제들을 고려하여 최적의 타이밍에 토지를 구매할 수 있거나, 부동산의 미래 가치에 대
- 해 전혀 걱정하지 않아도 되는 경우 입니다. 자금 문제가 없고 토지 임대형 부동산 매수가 온전히 본인의 즐거움만을 위한 결정이라면 매수해도 좋습니다.