하와이 콘도텔 임대 소득을 높이는 방법 - 오아후 부동산에 대한 교육

요약:

손익계산서의 숫자에는 다 이유가 있습니다.

임대 부동산마다 소득이 다르므로 임대 소득을 극대화 하기 위한 방법을 항상 연구해야 합니다.

해당 부동산의 고정 지출과 유동 지출비를 확인하고, 임대 수익이 가장 높은 부동산에 투자 하십시오. 확실하지 않은 지표는 무시하고 섣부른 결정을 피하세요.

— 콘도텔에 새로운 열풍이 불고 있습니다. STR (단기 임대) 예약이 2021년 봄방학 시즌부터 급성장 했고 여름 예약률은 연일 최고 기록을 경신하고 있습니다..

코로나 기간 동안 관심을 갖고 관망하던 사람들은 최근 급매로 나왔던 부동산의 대부분이 정리되었음을 피부로 느끼고 있습니다. 적어도 저희가 추천하는 콘도텔 건물들은 그렇습니다. 이제 팬데믹으로 인한 가격 할인은 모두 끝났습니다.

경제학자들은 관광 산업 및 경제 회복 지수가 나아질 거라 예측하고 있고 높은 백신 접종률로 인해 그 전망이 한결 향상되고 있는 듯 합니다.

관심이 많은 매수자는 콘도텔이 가진 두 가지의 독특하고 매력적인 조합에 대해 문의합니다:

최대 임대 수입 – 휴가용 단기 임대 (30일 미만)는 30일 이상의 장기 임대에 비해 잠재적으로 훨씬 더 많은 임대 수입을 창출할 수 있습니다.
최대 임대 유연성. – 게스트의 예약 일정을 조정해서 당신의 휴가 날짜를 미리 계획 할 수 있습니다. 게스트 예약이 없을 때 개인적인 용도로 콘도에서 시간을 보내세요.

손익계산서가 모든 것을 말해주지는 않습니다

많은 매수자들이 편하게 손익계산서를 보면서 고수익을 꿈꿉니다..

하지만 그것은 백미러만 보고 차를 앞으로 운전하는 것과 비슷합니다.

매수자로서 손익계산서를 검토하는 것 외에 추가로 고려하셔야 할 사항들이 있습니다.

예를 들어 코로나는 2020년 임대 수익에 확실히 부정적인 영향을 끼쳤습니다. 그렇다면, 2019년의 기록을 참고로 해야 할까요? 이런 정보들이 투자자가 궁금해 하는 임대 수익 가능여부를 파악하는데 도움이 될까요?

손익계산서는 부동산의 단기 성과만을 반영합니다. 현 상태에서 만족할 수 있으면 충분할지도 모르지만, ☹ 그것이 목표의 전부인가요?

임대 실적에 영향을 미치는 숨겨진 요소를 인식해야 합니다. “당신이 보는 것이 당신이 얻는 것입니다”는 말은 전형적인 사고의 오류라고 말할 수 있습니다.

모든 소유자는 각기 다른 목표를 가지고 있습니다

일부 소유자는 콘도를 임대로 내놓지 않고 단지 본인이 즐기기 위해서만 사용합니다.
어떤 사람들은 일년 중의 일부 기간 동안만 임대로 내놓습니다.
그러나 다른 사람들은 기준 이하의 기존 소득에 만족하면서 수입을 높일 방법을 모색하지 않습니다.
여기에는 지난 50년 동안 동일한 부동산 관리자와 함께 자신의 유닛을 구식 상태로 유지한 소유자를 포함합니다. “현재 현금 흐름이 충분하니 리모델링에 돈을 쓰고 싶지 않다.”

임대 소득을 극대화하려는 매수자라면 다음 내용을 기억하세요.

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오션뷰 대 마운틴뷰

6시간이나 비행기를 타고 도착한 게스트는 오션뷰를 선호해서 비싼 임대료를 기꺼이 감당하리라고 생각됩니다. 그러면 오션뷰 콘도의 판매 가격 프리미엄이 실제로 임대료에 어떻게 반영 될까요?

‘오션뷰’와 ‘마운틴뷰’ 콘도의 임대수입의 격차가 건물마다 다르듯이, 각각의 콘도 판매 가격도 마찬가지입니다.

예를 들어 와이키키 반얀 에서 바라보는 바다 전망과 산 전망 모두 여행객이 선호하는 객실입니다. 따라서 오션뷰 가격 프리미엄은 상대적으로 적습니다.

한편 일리카이에서 바라보는 오션뷰는 숨이 멎을 만큼 아름답지만 마운틴뷰에서는 그저 길거리가 보일 뿐입니다.

오션뷰와 마운틴뷰의 임대수입 및 매매가격의 큰 차이가 이 사실을 반영합니다.

코로나 기간 동안 이런 가격 차이는 일시적으로 눌려있었습니다. 그러나 최근에 이런 가격 차이가 평소 수준으로 돌아갔고, 일리카이의 경우 코로나 기간 전보다 더 큰 가격차이를 보이고 있습니다. 일리카이 오션뷰 객실은 마운틴뷰보다 훨씬 더 높은 가격에 거래되고 있습니다.

이런 현상은 일반적으로 향후 수익 개선 기대로 시장이 움직이기 시작할 때 발생합니다.

오션뷰와 마운틴뷰의 매매가의 격차가 평소보다 커지는 현상은 오션뷰가 비싸게 팔리거나 마운틴뷰가 헐값에 팔리고 있는 것입니다.

지금처럼 호황인 시장에서는 후자의 경우입니다.

저희는 이러한 추세를 모니터링하고 저평가된 매물을 찾습니다. “오늘은 어떤 부동산에 투자해야 할까요?

오션뷰 이거나 아니거나, 우리가 객실의 전망은 바꿀 수 없습니다.

그러나 비싼 가격에 팔리는 매물의 기대 임대수입을 예상 해 볼 수는 있습니다.

임대수입이 구매 가격을 상쇄할 수 없는 매물은 비싸게 구매하지 마세요.

멋진 오션뷰의 최상층 펜트하우스 매물은 비싼 가격에 팔리지만 큰 임대수입을 기대할 수 있습니다. 하지만 단지 몇 층 아래에 있는 같은 구조의 객실 역시 펜트하우스만큼 비싼 부동산은 아니지만 임대는 잘 나갑니다. – 감정적인 구매 결정은 금물입니다.

객실에서 보이는 전망은 바꿀 수 없지만, 임대수입을 극대화 할 수 있는 여러가지 다른 방법이 있습니다.

이런 요소를 잘 이용하면 당신의 임대수입을 높일 수가 있습니다.

부동산 투자의 성공은 더 나은 품질, 속도, 가격이 결정

Netflix로 인해 Blockbuster가 파산된 이유가 여기 있습니다. 현재 Uber와 Lift 역시 택시회사들을 위협하고 있습니다. 이와 유사한 파괴적인 추세가 여행 산업을 뒤흔들고 있는 상황입니다. 객실의 실질적인 운영 주체가 투자 성공과 실패의 중요한 역할을 담당합니다.

운영 관리

일부 건물 운영 관리자들은 오래된 방식으로 건물을 운영하며 새로운 방법을 도입하는 것을 꺼립니다. 한편 다른 운영 관리자들은 혁신적인 기술과 도구를 도입한 효율적인 운영으로 비용을 절약해서 수익을 극대화 시킵니다.

일부 운영 관리자들은 총 수입의 50%까지 운영 관리 수수료를 청구합니다. 반면 20%나 12%만 청구하는 운영 관리자들도 있습니다.

순 현금 흐름은 총 수입에서 비용을 뺀 결과로, 임대로 발생하는 수입과 비용을 모두 신경 써야 합니다.

어떤 운영 관리자를 선택해야 가장 좋은 결과를 가져다 줄까요?

A. 총 수입: $100,000, 수수료: 50%

B. 총 수입: $90,000, 수수료: 20%

B는 A에 비해 수수료 차감 후 소유자에게 $22K를 더 벌어들입니다 ($72,000 대 $50,000).

What about other ownership expenses?

A. Gross revenue: $80K, total expenses: $40K

B. Gross revenue: $120K, total expenses: $80K

기타 다른 비용을 고려 해 보면 어떨까요?

A. 총 수입: $80,000, 총 비용: $40,000

B. 총 수입: $120,000, 총 비용: $80,000

비용을 차감하면 두 부동산 모두 동일한 $40,000의 순 수입을 얻게 됩니다. 그러나 비용 중 일부가 고정 비용이라면 어떤 결과가 나올까요? 총 수입이 $35,000로 하락하면 어떻게 될까요? 고정 비용이 총 수입보다 커져서 적자가 발생하면 정말 재미 없습니다.

Dynamic Pricing (탄력적 가격 정책)

항공사와 호텔은 남아있는 좌석과 객실을 팔아 수익을 극대화 하기 위해 탄력적 가격 정책을 채택합니다.

예약 일정이 반밖에 차지 않았다면, 객실 요금이 너무 비싼 것입니다.
예약이 꽉 찼다면 객실 요금을 너무 저렴하게 책정 한 것입니다.

부지런한 운영 관리자들은 수요공급 변화를 신속히 감지하여 수익을 극대화 할 수 있도록 요금을 조정합니다. 탄력적 가격 정책은 객실점유율을 높여 임대수입을 최대화 합니다. 한편 다른 운영 관리자들은 넋 놓고 있다가 기회를 놓칩니다.

일부 운영 관리자들은 이미 2021년 봄방학과 여름 임대 예약을 모두 완료했습니다. 하지만 이런 상황에도 관광업이 언제 회복될지 궁금해하는 사람들도 있습니다.

프레젠테이션 – 사진 및 광고 문구

부동산 운영 관리자마다 각기 다른 방법으로 객실을 마케팅 합니다. 전문적인 사진 및 광고 문구는 예약, 일일 객실 요금, 또한 총 수입을 획기적으로 증가시켜 줄 수 있습니다. 촬영 비용을 아끼지 마세요. 객실을 가장 아름답게 보여주는 촬영에 투자하는 것이 엄청난 수익을 가져다 줄 수 있습니다.

사진은 객실이 제공하는 라이프스타일을 표현해야 합니다. 그저 침대, 주방, 바닥, 가전 제품, 천장 선풍기 및 에어컨을 보여주는 것 이상으로 중요합니다.

게스트는 단순히 숙소를 대여하는 것이 아닙니다. 게스트는 특별한 휴가 경험을 기대합니다. 사진은 이 숙소에서 얼마나 즐거운 시간을 보낼 수 있는지 보여줘야 합니다. 해변, 야자수, 폴리네시안 불춤을 즐기는 행복한 사람들의 이미지를 포함하세요. 창의력을 발휘해서 사진이 다른 객실 사진보다 돋보이도록 해야 합니다.

프라이버시와 ‘사회적 거리’

Airbnb, VRBO 등과 같은 온라인 예약 플랫폼은 여행자들이 온라인으로 쉽게 숙소를 예약할 수 있어서 큰 인기를 얻고 있습니다. Amazon이 전통적인 소매업을 혼란에 빠뜨린 것 처럼 이러한 예약 플랫폼들은 전통적인 호텔 산업을 조금씩 잠식하고 있습니다.

Amazon 쇼핑객은 코로나 기간 동안 집에서 편안하게 언택트 쇼핑을 해왔습니다. 또한 여행자들의 일부는 유동인구가 많은 호텔보다 호젓한 Airbnb 숙소에서 휴가를 보내는 것을 선호합니다.

하지만 개별 Airbnb 콘도텔 역시 유동인구가 많은 호텔 지역에 위치하고 있을 수도 있습니다. 일부 민첩한 운영자들은 코로나 기간 동안 이 사실을 제대로 인식하지 못하는 여행객들을 대형 호텔 대신 콘도텔에 예약할 수 있도록 유도할 수 있었습니다.

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믿음과 신뢰 – 슈퍼호스트?

오늘날의 운영 관리자들은 이런 온라인 예약 플랫폼이 제공하는 광범위한 노출을 잘 활용합니다.

그리고 믿을 수 있고 검증된 온라인 프로필과 수백 개의 긍정적인 고객의 후기를 통해 각광받는 호스트가 되었습니다.

게스트들은 친절하고 개인적인 서비스를 통해 신뢰가 쌓인 호스트들을 기존 호텔보다 더 신뢰하며, 여행에서 새로운 경험을 추구하기 위해 슈퍼호스트들이 관리하는 콘도텔로 몰려들고 있습니다.

슈퍼호스트는 게스트의 긍정적인 후기를 얻기 위해 적극적으로 노력합니다. 100개의 긍정적인 후기가 10개보다 낫지만, 하나의 나쁜 후기가 평판을 손상시켜 향후 예약에 영향을 미칠 수 있습니다. 호스트들은 부정적인 후기가 나오지 않도록 적극적으로 노력해야 합니다.

대부분의 운영 관리자는 효과적으로 유닛을 홍보하고 피해 방지 대책을 세웁니다.

부동산 임대 관리를 직접 운영하거나 운영관리자를 고용하던 지의 여부에 상관없이 최선의 결과를 얻을 수 있는 비결이 있습니다.

슈퍼 호스트의 기술

게스트는 실제 사람과 소통하며 예약하는 것을 선호합니다. 특히 관리 회사가 예약을 관리하는 경우 더욱 그렇습니다. 모든 운영 관리자의 목표는 Airbnb 슈퍼호스트 지위를 획득하고 유지하는 것인데, 둘 다 달성하기 힘든 목표입니다.

게스트는 슈퍼 호스트 운영 관리자를 신뢰합니다. 슈퍼 호스트의 숙소를 예약하는 것은 최고 품질의 서비스를 제공하는 숙소를 예약하는 것입니다. 이런 슈퍼호스트가 운영하는 숙소는 많은 각광을 받고 있습니다.

슈퍼호스트가 운영하는 숙소는 다른 숙소보다 잘 보이는 페이지 상단에 올라가 예약자들에게 가장 많이 노출됩니다.

독수리가 산꼭대기 위의 하늘을 지배하듯이, 슈퍼호스트가 관리하는 숙소는 임대 수익을 극대화 시킬 수 있는 높은 고지에 있습니다. 숙소가 많이 노출이 되기 위해서는 리스트의 상단으로 올려야 합니다.

일반적인 오션뷰 침실 1개 요금이 1박에 $170~$250 정도라면, 슈퍼호스트가 관리하는 숙소는 1박에 $300~$650(2022 수치)의 수익을 올릴 수 있습니다. 부르는 것이 값입니다.

여기까지 읽으신 여러분께서는 직접 슈퍼 호스트가 되고 싶으실 겁니다. 아니면 번거로운 임대 관리를 유능한 슈퍼 호스트에게 맡기고 싶으실 것입니다.

어느 쪽이든 슈퍼호스트의 탁월한 능력은 바로 여기에 있습니다.

1) 적절한 플랫폼 선택

Airbnb의 브랜드 인지도는 회사를 예약 플랫폼의 대명사로 만들었습니다. iPhone과 마찬가지로 Tesla와 Uber는 시장을 선도하는 대표적인 브랜드입니다. 만족한 사용자는 팬 심 가득한 충성도 높은 고객이 되어 여행 숙소를 찾을 때 자연스럽게 Airbnb를 사용하게 됩니다.

2) 우선순위 선정

파레토 법칙, 즉 ‘중요한 소수의 규칙’ 또는 ‘희소 인자의 원리’를 기억하세요. 이것은 가장 최적의 효과를 제공할 수 있는 가치 있는 것에 시간, 자금, 에너지를 투자할 것을 강조합니다. 최고의 예약 플랫폼에서 주요 고객을 확보하여 목표와 우선 순위를 정하세요.

Airbnb가 업계를 장악하고 있기 때문에 다른 플랫폼과 함께 병행해서 임대하는 것을 권장하지 않습니다. 후기가 다른 플랫폼에 분산되지 않도록 Airbnb에 집중해서 긍정적인 후기를 모아 최선을 다해 슈퍼호스트가 되는 것을 목표로 해야 합니다. 그러면 부동산의 가치는 더 상승할 것입니다.

3) 최선을 다하는 봉사

정성을 다해 서비스를 준비하는 것은 어떨까요? 예를 들어 게스트가 도착하기 전에 적포도주와 백포도주 중에서 어떤 포도주를 선호하는지 물어보고 냉장고에 넣어두는 것입니다. 아니면 신선한 과일과 함께 무료 아침 식사를 제공하는 것도 좋습니다.

최선을 다하는 서비스 이상의 봉사를 해야 합니다. 게스트의 기대치를 능가하는 세부적인 서비스를 제공하세요. 처음부터 끝까지 게스트에게 감동을 선사하세요. 별 다섯 개의 후기를 적지 않을 수 없도록 최선을 다해서 봉사 하십시오.

4) ‘슈퍼호스트’ 지위 유지

슈퍼호스트 지위를 획득하고 평균 4.9점 이상의 우수한 고객후기를 40개 이상 축적하면 임대료를 크게 인상할 수 있습니다. Airbnb에서 활동하는 운영 관리 회사나 다른 임대 플랫폼에서 활동하는 사람들이 달성하기에는 쉽지 않은 일입니다. Airbnb 슈퍼호스트는 정당한 노력의 댓가로 선물을 받습니다.

좋은 후기를 계속 받으면 객실 임대료를 높일 수 있습니다. 그리고 객실 요금이 비쌀수록 게스트의 수준 역시 높아집니다. 수준 있는 게스트들은 객실을 깨끗하고 안전하게 사용합니다. 축하합니다! 당신의 노력이 현실이 될 것 입니다.

세 번째와 네 번째 비결을 성실하게 적용해서 수익을 극대화 하세요. 아니면 이런 서비스를 제공할 수 있는 유능한 운영 관리자를 고용하십시오.

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상태 및 편의 시설

방문하는 게스트는 광고 문구, 사진 및 후기를 면밀히 검토해서 객실의 상태와 포함된 편의 시설을 검토합니다.

레인지/오븐과 대형 냉장고가 완비된 주방인지 아니면 전자레인지와 소형 냉장고가 있는 간이 주방인지?
소음이 적은 에어컨과 천장 선풍기가 있는지 아니면 20년 된 창문 형 에어컨인지?
현대식의 깨끗하고 세련된 단단한 바닥인지 아니면 1970년대의 낡고 구겨진 카펫인지?
산뜻한 가구 패키지인지 아니면 40년 전에 유행했던 골동품 수준의 꽃무늬 대나무 가구인지?
객실이 밝고 행복한 느낌으로 페인트가 되었는지 아니면 15년 전 리모델링 한 우울하고 짙은 갈색 카펫과 벗겨진 벽지인지?

총 정원 – 침실 구성

침대가 편한 객실일수록 임대수익이 높아집니다. 객실에 따라 트윈 베드 2개, 풀 베드 2개, 혹은 킹 베드 1개나 퀸 침대 2개가 있습니다. 모든 거실에는 추가로 침대로 사용할 수 있는 풀아웃 소파가 있어야 합니다.

자금을 조금 투자해서 퀸 사이즈 베드 2개로 만들면 연간 임대 수익을 $6,500정도 높일 수 있습니다.

하지만 조심하세요. 화재 규정이 허용하는 것 이상으로 콘도의 정원을 늘리는 경우를 보았습니다. 500평방피트의 콘도는 최대 5명을 수용할 수 있습니다. 수익을 위해 법의 테두리를 위험하게 넘나드는 일은 없어야 합니다.

세금도 성실하게 납부해야 합니다. 어떤 사람들은 세금을 조금 내기 위해 여러 불법적인 노력을 하다 발각되면 그제서야 도와달라고 합니다. – 항상 법을 준수하십시오.

결론적으로, 임대 수익을 높이기 위해서는 중요한 사항에 집중하십시오:

합법적인 단기 임대를 위해 가장 효율적이고 평판이 좋은 부동산 관리자를 선택해야 합니다.
과거의 손익계산서에 매달리지 마세요. 그 대신 임대 수익을 최적화하기 위해 저희가 언급했던 방법을 사용해 보십시오.
고정 비용을 잘 검토해서 상대적으로 고정비가 낮은 부동산을 고려하십시오.

무의미한 지표

측정할 수 없는 것은 개선할 수 없습니다. 하지만 임대 실적을 계산하고 개선하기 위해 올바른 방법을 사용하고 있습니까? 전체를 파악하지 않으면 잘못된 결정을 내릴 수 있습니다. 많은 매수자가 잘못된 질문을 함으로서 성급한 결론을 내립니다.

더 나은 구매 결정을 하기 위해 생각을 전환 해 봅시다. 많은 사람들이 다음 내용에 대해 궁금해하지만 여기에 대해서는 실상 잘 모릅니다. 내용을 읽으며 로직을 따라가다 보면 더 나은 결정을 내리기 위한 정보를 얻을 수 있습니다.

“투숙률이 어떻게 되나요?”

사실 투숙률 그 자체는 별 의미가 없습니다. 위에서 탄력적 가격 정책에 대해 이미 언급한 바 있습니다.

일 $100의 요금의 100% 투숙률과 $200의 요금에서 50% 투숙률은 결국 같은 결과입니다

두 경우의 실제 수익은 동일합니다. 따라서 일 객실 요금을 모르고 투숙률 하나만 보아서는 결과를 알 수가 없습니다.

“일일 객실 요금은 얼마입니까?”

객실 요금은 계절에 따라 크게 변동됩니다. 이것이 탄력적 가격 정책의 묘미입니다. 투숙이 없는 객실 요금은 의미가 없습니다. 90%에서 95% 투숙을 목표로 임대료를 설정해야 합니다. 100% 투숙은 현실적으로 쉽지 않습니다.

객실 투숙률과 일일 객실 요금 자체는 의미가 없습니다. 그러면 다음 질문은 어떨까요?

“월 총 수입은 얼마입니까?”

여기서의 총 수입은 객실 임대로 벌어들이는 수입입니다. 객실 요금에 예약된 일수를 곱한 값입니다. 하지만 이마저도 총 운영비를 모르면 의미가 없습니다. 동전의 뒷면 같은 것이지요.

가장 중요한 것은 총 운영비를 지출한 후 남는 금액입니다. 연간 총 수입 $500,000은 많은 금액처럼 들리지만 비용이 수입을 초과하면 더 이상 그렇지 않습니다. 낭패죠.

부동산을 판매할 때 판매자는 높은 총 수입을 내세우지만, 실제 발생되는 비용은 현실보다 낮게 보여주거나 생략하는 경우가 있습니다.

최근에 한 매수자가 콘도텔의 손익계산 정보를 요청했을 때 매도자는 환상적인 수입을 보여주는 1099 기타 소득 명세서를 자랑했습니다. 그러나 그것은 필요한 정보의 일부분일 뿐입니다. 실제로 발생하는 비용을 고려해야 합니다.

총 수입도 충분한 정보가 아니기 때문에, 다음과 같이 질문해야 합니다.

“월 순수익은 얼마입니까?”

처음에 언급했듯이 순수익은 총 수입에서 모든 비용을 차감 한 것입니다. 순 현금흐름이라고도 합니다. 손익계산서는 이 순 현금흐름을 보여주어야 합니다. 단, 일부는 비용의 일부만 표시하는 경우가 있습니다.

매도자의 손익계산서 내용이 믿기 힘들 정도로 좋아 보인다면 세금신고서 중 부동산 관련된 모든 비용을 항목별로 분류 해 놓은 스케줄 E를 요청하십시오. 물론 매도자의 모기지 대출 공제금과 감가상각 비용은 별 관련이 없지만, 스케줄 E의 나머지 비용은 손익계산서와 일치해야 합니다. 그렇지 않다면 둘 중 적어도 하나는 날조된 것입니다.

부동산을 매수할 때 정말 조심해야 합니다. 의심 가는 정황이 있다면 스케줄 E를 검토할 때 보수적인 수치가 더 정확하다는 가정으로 접근해야 합니다. 특히 스스로 임대 관리를 해온 부동산의 경우 자료의 정확성을 의심해 볼 수 있습니다.

또한 매도자 스스로 임대 관리를 해온 부동산은 임대 관리비용이 절감되어 손익계산서에 관리 수수료가 명시되어 있지 않습니다.

임대 관리를 스스로 잘 하시는 분들이 있습니다. 하지만 모든 분들이 그렇게 잘 해내기는 쉽지 않습니다. 비용을 절감하기 위해 본인의 귀중한 시간과 에너지를 사용해서 힘든 게스트, 쓰레기, 화장실을 스스로 관리 할 용기가 있나요?

이것이 전부가 아닙니다. 여전히 중요한 것을 놓치며 현실을 무시하고 있을수도 있습니다.

임대 수입에서 나오는 순 수익 역시 구매 가격에 따라 의미가 없을 수도 있습니다.

다음 중 더 나은 현금 흐름을 창출하는 부동산은 어떤 것입니까?

A) 연간 순 현금 흐름: $35,000, 매수 가격: $700,000

B) 연간 순 현금 흐름: $35,000, 매수 가격: $900,000

순 현금 흐름은 동일하지만 $700,000 가치의 부동산이 투자금 대비 더 나은 수익을 얻을 수 있습니다.

연간 순 현금 흐름을 매수 가격으로 나누면 투자 대비 임대 수익, 즉 CAP 비율이 결정됩니다.

CAP 비율 = 연간 순 현금 흐름을 매수 가격으로 나눈 값

따라서 부분적인 정보만 포함하는 위의 모든 질문 대신 다음 질문 하나를 해야 합니다.

“CAP 비율이 무엇입니까?”

CAP 비율

위의 모든 질문을 통합하여 다양한 가격의 부동산을 같은 조건으로 직접 비교할 수 있는 편리한 척도입니다.

CAP 비율에는 모기지론의 레버리지 및 세금 혜택이 반영되지 않습니다. 이 비율은 부동산의 가치를 쉽게 비교할 수 있는 간단한 방법입니다.

그러나 CAP 비율은 단지 현재 가치를 반영하고 있습니다.

특별한 혜택? – CAP 비율의 잠재력 실현

저희 블로그에 설명 되어 있듯이, 저희 고객들께서는 특별한 혜택을 누리고 계십니다. 저희를 알게 되신 것은 정말 행운입니다.

저희가 드리는 조언과 정보를 활용해서 고객의 부동산 투자 성과를 개선할 수 있을까요? 정말 성과가 있을 것이라고 생각하십니까?

이것이 CAP 비율 잠재력을 실현하는 것입니다. 이것이 바로 우리가 투자 가치를 분석하는 방법입니다.

지금까지 말씀 드린 것을 정리하면, 이제 다음의 질문을 하셔야 합니다.

“CAP 비율 잠재력은 무엇입니까?

비싼 금액을 지불하지 마세요 – 상대적으로 저렴한 매물을 찾으십시오

이 기사의 요점은 최적화된 CAP 비율을 가진 부동산을 찾는 것입니다.

이 기사에서 저희는 다음의 경우가 아니라면, 멋지지만 비싼 매물을 고려하지 마시라고 이미 말씀 드렸습니다.

임대 소득이 비싼 가격을 상쇄하거나 (이런 경우는 희귀함), 또는
‘원하는 라이프 스타일’이 현금 흐름과 CAP 비율 보다 중요한 경우

부동산 매수 비용은 모든 CAP 비율 계산의 분모이기 때문에 상대적으로 낮은 가격을 지불하는 것이 유리합니다. 다른 모든 조건이 동일하다면 시장 가격보다 낮은 가격의 부동산을 찾으세요.

부동산 가격은 늘 변동하기 때문에 오늘 가격이 지난주나 지난달보다 높을 수 있습니다. 가장 낮은 가격을 놓쳤다고 자책하지 마세요. 그러면 부동산 매수를 할 수가 없습니다.

현금 지출이 낮은 부동산 고려

부동산 구매 시 필요한 현금에는 미래 수입 창출을 위한 리모델링 비용도 포함됩니다. 오늘 현금의 가치는 내일보다 언제나 높습니다. 그것은 인플레이션의 부정적인 영향 때문입니다.

아마도 $15,000의 부분 리모델링 비용을 들여 최고 잠재 소득의 90%를 얻을 수 있을 겁니다. 그것은 잠재 소득의 100%를 얻기 위해 전체 $70,000 리모델링 비용이 필요한 부동산을 구입하는 것보다 더 합리적일 수 있습니다.

초기 비용과 비용 회수 시간을 계산 해 보는 것이 좋습니다. 예를 들어 $180 천장 선풍기는 에어컨 전기 사용량을 월 $20-$30 절약해 줍니다. 그 초기 비용은 몇 달 안에 전기요금 절약으로 회수됩니다. 또한 천장 선풍기를 사용하는 게스트가 상대적으로 비싼 에어컨을 덜 사용함으로써 에어컨의 수명을 늘어나는 사실도 고려해야 합니다.

상대적으로 적은 노력으로 가장 큰 수익을 얻을 수 있는 것에 집중하십시오.

‘훌륭하다’와 ‘괜찮다’가 ‘완벽하다’보다 낫습니다.

그러나 이것은 단지 현금 지출에 대한 이야기가 아닙니다. 공사자나 인테리어 디자이너 같이 시간이 소요되는 업무를 찾고 있지 않다면, 시간을 가장 효율적으로 사용하는 것이 중요합니다.

시간은 재생 불가능한 가장 소중한 자원입니다. 다시 오지 않을 시간을 낭비하지 마십시오. 기회 비용 손실을 피하고 시간을 가치 있게 사용해야 합니다. 스스로에게 물어보세요. “내 시간과 돈으로 무엇을 더 잘할 수 있을까?” – 그럼 그것을 하세요.

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결론

원하는 것이 무엇인지 명확해지면 인생은 덜 복잡해집니다. 콘도텔 임대 소득을 개선시키려면 신중하게 고려해야 하고, 결과를 보려면 시간이 걸립니다.

아마도 무의미해 보이는 손익계산서 분석을 그만 하고 앞에서 언급한 것 처럼 실행에 나서야 할 수 있습니다. 말로만 하지 말고 행동하며, 분석하지 말고 시작해야 상황에 따라 대처할 수 있습니다.

저희의 고객들이나 저희는 게스트, 쓰레기 및 화장실 관리를 하고 싶지 않습니다. 그런 데에 시간을 허비하기는 우리의 인생은 너무 짧습니다. 아마도 우리는 전문 운영 관리자에게 모든 일을 맡기고 싶을 것입니다.

투자 자산 가치를 높이기 위해서는 다음 두 가지를 잘 고려하셔야 합니다.

어떤 부동산을 매수하시나요?
부동산을 누가, 어떻게 관리하고 있습니까?

저희는 매매와 관리 모두 도와 드릴 수 있습니다! 준비가 되시면 연락 주시기 바랍니다.