HARPTA 및 FIRPTA 세금 원천 징수 – 함정을 피하세요

저작권자: Hawaii Living
  • 이미 HARPTA 및 FIRPTA에 대해 잘 알고 있지만 예기치 못한 상황을 피하고 싶다면 아래의 ‘세무서에서 원천징수가 연체되었다고 주장합니다!’ 기사의 하단을 확인 해 보십시오. 실제 사례와 교훈을 통해 문제를 미연에 방지하세요.
  • 그러나 HARPTA 및 FIRPTA에 대해 잘 모른다면 계속 읽어 보십시오.


거주지나 국적에 관계없이 하와이에서 부동산을 구입하는 것은 간단합니다. 그러나 부동산을 매각할 때는 거주지가 중요한 요소가 됩니다. 매각 시점에 하와이에 거주하지 않는 경우 원천징수 세금의 부과 대상이 될 수 있습니다.

하와이 주와 연방정부는 타주나 외국에 거주하는 하와이 부동산 소유자가 부동산 매각 후 양도소득세를 내지 않은 경우를 수년간 추적하지 못하고 있었습니다.

그 결과로 초래된 세수 손실을 방지하기 위해 HARPTA (하와이 부동산세법) 및 FIRPTA (외국인 부동산세법) 세법이 제정되었습니다.

캘리포니아에도 유사한 원천징수 주 세법이 있고 하와이에서만 특별하게 제정된 것은 아닙니다.

원천징수 세법은 실제로 납부해야 할 양도소득세를 대체하거나 그 금액을 과도하게 부과하지 않습니다. 이것은 실제로 납부해야 할 세금보다 더 많은 금액을 원천징수 함으로서 매도자가 세금을 납부하지 않고 떠나는 것을 방지하는 장치입니다.

엄밀히 말하면, 매수자는 매도자의 원천 징수금이 우편으로 세무서에 전달되었는지 확인해야 할 의무가 있습니다. 그러나 실제로는 에스크로 회사가 세무서에 매도자의 수익금에서 원천 징수한 금액을 보냅니다. 이것은 표준 하와이 부동산 구매 계약의 P-1 및 P-2 조항에 따릅니다.

HARPTA

HARPTA는 하와이에 위치한 부동산을 소유한 매도자가 부동산을 매각하는 시점에 하와이에 거주하지 않는 경우에 적용됩니다.

HARPTA는 하와이 주법입니다 (하와이 개정 법령 섹션 235-68). 이 법은 부동산 매도 가격의 7.25% (매각 차익이 아님) 를 원천 징수하도록 합니다 (2018년까지는 5%).

매도자는 거주지 증명서 양식 N289를 매수자에게 제공해야 합니다.

매도자가 다음 사항을 증명하면 HARPTA 원천징수에서 제외됩니다:

  1. 하와이에 거주하는 개인 및 단체 (하와이에 거주하는 영주권자 포함).
  2. 하와이 납세자 ID 번호와 집주소가 있는 하와이 주민.

HARPTA 원천 징수 요건의 기타 예외 사항:

  1. 매도자가 매각을 통해 손익을 실현하지 못한 경우(예: 1031 exchange / 1031 양도세 유예제도).
  2. 부동산이 매각 전 1년간 매도자의 주 거주지로 사용되었고 매도 가격이 $300,000 이하인 경우
  3. 매도자가 하와이에서 사업을 하도록 등록된 타주 법인이고 현재 하와이 주 세금 납부 대상인 경우.

매도자가 에스크로를 개설한 직후 원천징수의 ‘면제’ 또는 ‘조정’을 위한 신청서 양식 N-288B를 세무서에 제출할 수도 있습니다.

매도자가 부동산 매각으로 수익을 얻지 못할 것을 증명하는 경우. 또는,
필요한 원천징수금을 지불할 자금이 충분하지 않을 경우.
세무서에서 N-288B 신청서를 처리하고 승인하는 데 영업일 기준 최대 10일이 소요될 수 있습니다. 에스크로 마감 전에 세무서의 승인을 받지 못한 경우 에스크로 회사는 원천 징수금을 세무서로 보내야 합니다.

매도자의 HARPTA 원천징수금 환불:
마감일 이후에 매도자는 다음 서류를 제출할 수 있습니다:

  • 원천징수금의 임시 환급을 위한 양식 N-288C (양식 N-15를 사용할 수 없는 경우에만 해당).
  • 해당 연도의 N-15 주 세금 보고서를 작성하십시오. 매도자가 이미 N-288C 양식을 제출한 경우에도 매도자는 과세 연도 조정을 위해 N-15 양식을 제출해야 합니다.

대부분의 하와이 세금 환급은 4-8주가 소요되며 일부는 16주까지 소요됩니다. 제출 방법이 포함된 모든 HARPTA 양식은 여기에서 제공됩니다.

FIRPTA

FIRPTA는 하와이 부동산을 판매할 당시 미국에 거주하지 않는 경우에 적용됩니다.

FIRPTA는 연방법입니다 (26 U.S.C. sec. 1445). 부동산 매도 가격의 15% (매각 차익이 아닌) 를 원천 징수해야 합니다. (2016년 2월 16일까지는 10%).

FIRPTA는 HARPTA는 원천 징수에 추가되는 사항입니다.

매도인은 거주지 증명서를 매수인에게 제공해야 합니다.

매도자가 FIRPTA 원천징수에서 제외되는 경우:

  1. 미국에 거주하는 개인 및 단체(미국에 거주하는 영주권자 포함)
  2. 미국 내에 거주하는 주소가 있고 납세자 등록 번호를 보유한 납세자

추가적으로 FIRPTA 원천징수에서 제외될 수 있는 경우:

  • 매도자가 미국 내에서 합법적인 사업자 등록증을 소유한 외국 법인으로 현재 미국에 세금을 납부 하고 있으며, 세법 897(i) 조항에 의거한 IRS의 FIRPTA 면제 승인 사본을 소지하고 있을 시
  • 매수자가 주택 구매 이후 2년 동안 해당 부동산을 주 거주지로 사용하려는 경우 FIRPTA 원천 징수금액은 다음과 같이 축소됩니다:
    a) 부동산 매매 금액이 $300,001에서 $1Mill 사이이면 매매가의 10%.
    b) $300,000 미만에 매매된 부동산은 매매가의 0%.


에스크로계좌 개설 직후 매도자는 IRS 양식 8288-B를 제출하고 원천징수 증명서를 신청할 수 있습니다. 매도자는 마감일 이전에 인증서가 신청되었음을 구매자에게 서면으로 통지해야 합니다. IRS는 다음과 같은 경우 원천징수의 ‘면제’ 또는 ‘조정’을 승인할 수 있습니다:

  • 매도자의 연방 세금이 면제되거나 비인정 처리가 적용됩니다.
  • 매도자의 최대 세금 납부액은 실제로 원천 징수될 세금보다 적습니다.
  • 매도자는 매각 시 특별할부 규정을 따릅니다. (7조 개정안 Proc. 2000-35 는 원천 징수금 축소를 허용합니다)
  • 원천징수금을 지불할 자금이 충분하지 않습니다.
  • 매도자는 세금 납부를 위해 IRS와 계약을 체결합니다.

8288-B 신청서가 제출된 후 90일 이내에 IRS로부터 ‘원천징수 승인 증명서’ 또는 ‘승인 불가 통보’ 의 형태로 결과를 받으나 경우에 따라 6개월까지 소요되기도 합니다.

원천징수 승인 증명서는 원천징수금이 축소되거나 원천징수가 필요하지 않음을 의미하며, 원천 징수 승인 불가 통보를 받았을 시에는 통보일로부터 20일 이내에 IRS에 원천징수금을 납부해야 합니다.

양식 8288-B를 IRS에 제출한 후 에스크로 마감일까지 IRS의 회신을 받지 못하는 경우 에스크로 회사는 원천징수금 납부를 보류하고 IRS의 응답을 기다려야 합니다. IRS가 승인 증명 또는 승인 불가 통보를 발급하면 응답일로부터 20일 이내에 해당 원천징수금이 IRS에 납부되어야 합니다.

FIRPTA의 원천징수가 필요한 경우 매수자는 세금이 원천 징수된 각각의 매도자에 대해 8288–A와 8288 신청서를 작성합니다. 에스크로 회사는 원천징수금과 함께 작성된 8288 신청서와 8288–A 신청서의 사본 A 및 B를 IRS (미국 국세청)에 우편으로 제출하고, 매수자는 사본 C를 보관합니다. IRS는 직인이 찍힌 양식 8288-A의 사본 B 를 매도자에게 보냅니다.

매도자의 FIRPTA 원천징수금 환급

매도자는 IRS에 원천징수금을 납부한 후 다음의 조치를 취할 수 있습니다:

임시 조기 환급은 정기 세금 보고 (US income tax return)이전에 원천 징수 금액이 납부해야할 세금을 초과하지 않을 경우에만 가능합니다. 매도자는 조기 환급을 신청하기 전에 먼저 원천 징수 증명서를 받아야 합니다. 조기 환급 신청 시 별도의 양식은 없지만 다음의 내용이 반드시 포함되어야 합니다:
i) 매도자의 이름, 주소 및 미국 납세자 등록 번호 (혹은 Social Security Number)
ii) IRS의 원천징수 증명서상의 원천징수 예상 금액;
iii) 원천징수 금액 (양식 8288-A의 2번 항목, 사본을 첨부);
iV) 환급 예상 금액.

매도자는 원천징수 증명 신청서 및/또는 조기 환급 신청서를 아래 주소에 우편으로 보내야 합니다:
Ogden Service Center, PO Box 409101, Ogden, UT 84409


미국 소득세 신고서 양식 1040NR 또는 1120-F를 제출할 때 우표를 붙인 양식 8288-A를 동봉하면 원천 징수된 세금에 대한 환급을 우편으로 보내줍니다. 매도자가 이미 조기 환급을 신청한 경우에도 과세 연도 조정을 위해 1040NR나 1120-F를 제출해야 합니다.
대부분의 연방 세금 환급에는 약 90일이 소요되고, 일부는 최대 6개월이 소요됩니다. 모든 FIRPTA 양식과 제출 지침은 여기에서 제공 가능합니다.

모든 서류는 5년간 보관하세요

에스크로 회사에 따르면 매도자가 매도일 후 최근 180일 이내에 이사를 하더라도 여전히 거주자로 간주되어 원천징수를 면제받을 수 있습니다.

매수자는 증빙서류에 의거하여 매도자의 신분(FIRPTA의 경우 “비 외국인 신분 증명”, HARPTA의 경우 “하와이 주민 신분 증명”)을 확인합니다. 하지만, 간혹 매도자의 원천징수 증명서가 허위서류임이 밝혀지면 매수자에게도 불이익이 될 수 있으니, 매도일로부터 최소 5년간은 매도자의 증명서를 보관하십시오.

IRS는 부동산 매수 시 양식 8288에 매수자의 세금 등록번호를 기재하도록 요구합니다. 세금 등록 번호가 없는 외국인 구매자는 ITIN(개인 세금 등록 번호) 을 신청해야 합니다. 여권 공증과 매수를 위한 ITIN 취득은 CAA(Certified Acceptance Agent) 자격을 갖춘 여권 공증 서비스 기관이나 공인 회계사를 통해 가능합니다.

외국인 매수자가 미국 내에서 소득이 없으면 매수자는 부동산을 매각할 때까지 연간 세금 보고를 할 의무가 없습니다.

지금까지 기본적인 내용을 알려드렸습니다. 이런 재미 없는 건조한 내용으로 괴롭혀 드리고 싶지 않지만 이 세상은 불완전합니다. 무엇이 잘못될 수 있을까요?

원천징수가 체납되었다는 통지서를 받았습니다!

매수가 완료된 몇 주 후 국세청이나 하와이 주 세무국으로부터 원천징수가 미납되어 큰 금액을 납부해야 한다는 공문을 받았다고 생각해 보세요. 놀랄 일 입니다.

핸런의 면도날 이론은, “우리는 무능력함이나 어리석음에 악의적인 의도가 있었다고 간주하면 안 됩니다,” 라고 합니다.

이런 경우, 에스크로 회사에 연락해서 국세청이나 하와이 주 세무국에 원천 징수금을 납부했다는 영수증을 요청하여 해당 세무 기관에 우편으로 보내서 기록을 수정해야 합니다. 실제로 국세청이나 하와이 주 세무국에서 실수를 할 경우도 있습니다. 증거를 우편으로 보내서 기록을 수정해야 합니다. IRS나 하와이 세무서 모두 실수할 수 있습니다.

국세청뿐만 아니라 모든 인간은 실수를 합니다. 부주의로 인해 의도하지 않은 결과를 초래했던 실제 하와이 부동산 거래 사례를 세가지를 공유하려고 합니다.

함정을 피하시기 바랍니다

이 글의 목적은 원활한 부동산 거래에 도움을 드리기 위함입니다. 신뢰하는 세무 전문가에게 귀하의 상황을 공유하고 도움을 받으세요. 저희는 부동산 매매를 도와드리는 전문 부동산 중개인이지 세무 전문가는 아닙니다.

세가지 사례:

1) 부동산 소유자가 미국 본토로 이사하며 부동산을 매도하기 전, 주 거주지를 임대로 놓은 후 에스크로를 마감하기 전에 N-288B 대신 N-288C를 제출한 경우

어느 매도자가 본토에 취업기회가 있어 본토로 이주하며 자신의 취업이 확정될 때까지 1년동안 자신이 소유한 하와이 주택을 임대하였습니다. 세입자가 이사 한 후, 이 사람은 본토의 새 직장 근처에 집을 구매하고자 하와이의 집을 팔기로 하였습니다.


주택 소유자/매도자에게 매도 전 1년간 임대수입이 있었더라도, IRS(국세청) 세법 121조 양도세 면세 조항에 의거하여, 개인 납세자의 경우 총 양도 소득의 최대 $250,000 / 부부 공동 납세자의 경우 최대 $500,000까지 세금 면세 혜택을 받으실 수 있습니다. 주택 소유자가 매도 전 마지막 5년 중 최소 2년을 해당주택에서 거주하였거나, 매도 전 2년내에 양도세 면세 신청을 한적이 없는 경우에 해당됩니다.

따라서 이 경우에는 양도소득세가 발생하지 않습니다. 하지만 매도자는 더 이상 하와이 거주자가 아니기 때문에 원천 징수를 피하기 위해서 세무서에 HARPTA 면제를 신청한 후 승인을 받아야 합니다.

일반적인 경우 집 주인은 양식 N-103(집 매매 계약) 과 함께 원본 서명이 포함된 양식 N-288B(하와이 비거주자의 부동산 매도에 대한 원천징수 증명 신청서)를 제출합니다. 이 신청서를 제출할 때 매매에 대한 예상 마감 명세서를 포함한 증빙 서류를 함께 제출해야 합니다. 에스크로 구좌를 개설한 직후 이 신청서를 제출하는 것이 가장 좋습니다. 국세청의 승인은 영업일 기준 최대 10일이 소요되고 에스크로 마감 전에 받아야 합니다.

하지만 매도자가 너무 바빠서 N-288B 신청서를 에스크로 기간 중에 처리하지 못할 경우도 있습니다. 에스크로회사는 거래 마감 시 매도가의 7.25%를 원천 징수 분으로 계산하여 주 세무국에 신고/납부합니다. 뒤늦게 매도자가 HARPTA 원천징수 분의 임시 환급을 위해 N-288C를 작성 제출할 경우, 투자용 부동산의 매도인 경우 주 세무국에서 몇 주안에 처리해 주시만, 거주용 주택을 매각하신 경우 에스크로 마감 후 N-103 양식과 N-288C 양식을 함께 사용할 수 없습니다. – 이런, 낭패입니다.

마감일이 연초여서 마감 직후 임시 환급을 신청할 수 없다면, 비거주자나 단기 거주자로서 N-15 개인 소득세 신고서를 제출하여 환급 신청을 할 수 있습니다.

하지만 N-15 제출은 내년 초에나 가능합니다! 일년간이나 7.25%의 원천 징수액을 환급 받지 못하다니? – 계속 낭패입니다. 매각 대금으로 새 집을 사야 하는데 난관이 많습니다.

여기서 배우는 교훈과, 함정을 피하기 위한 요령:
HARPTA 규정의 면제가 가능한 사례라면 에스크로 초기에 N-288B를 미리 제출하여 마감 때 진행되는 HARPTA 원천징수를 막을 수 있습니다. 클로징 후에 뒤늦게 필요 서류를 접수하고 환급금 회수를 시도하는 것은 기약 없는 기다림을 초래할 수 있습니다.


2) 소유자가 “감가상각” 비용이나 증거 자료를 제공하지 않음

타주에 거주하는 주택소유자가 12년전 $1,056,000에 매수한 임대용 부동산을 $1,030,000에 매물로 내놓았습니다. 이 매물은 과세 대상이 아니라고 생각할 수 있지만 세금당국에서는 N-288B의 2페이지의 손실 계산을 승인해야 합니다. 매도자는 감가상각을 감안한 자산취득가를 계산한 증거를 제시해야 합니다.

이 경우, 우리는 매수자를 대리했었기 때문에 매도자가 어떻게 양식을 작성하고 어떤 증빙을 제출했는지에 대한 정보는 없습니다.


이 상황은 다음과 같이 정리할 수 있습니다:

  • 매도자가 주택을 보유했던 12년간 발생된 감가 상각으로 인해 자산 취득가가 큰 폭으로 줄어들었을 것으로 보여집니다.
  • 매도자는 N-288B 양식을 하루 만에 전달되는 overnight FedEx 대신 며칠이 더 걸리는 일반우편으로 뉴욕에서 주 세무서로 발송했습니다.
  • 매도자는 제출한 양식에 세무서가 매도인 측 부동산 중개인에게 통지하도록 구체적으로 요청하지 않았기 때문에, 세무서에서는 답신을 뉴욕에 있는 매도자에게 일반우편으로 발송했습니다. 따라서 영업일 기준 10일의 승인 시간 외에 일주일의 시간이 더 소요되었습니다.

유감스럽게도 세무서는 매도자의 HARPTA 면제 신청을 승인하지 않았습니다. 이 과정이 총 4주가 걸리면서 에스크로 마감이 심각하게 지연되는 결과가 초래되었습니다.

여기서 배우는 교훈과, 함정을 피하기 위한 요령


이 매각 사례는 손실처럼 보이지만 아닐 수도 있습니다.

  • 감가상각 계산을 포함한 모든 세무 관련 자료를 자격을 갖춘 세무 전문가에게 맡겨 모든 증빙 자료를 준비하도록 하십시오.
  • 양식의 첫 페이지 “원천징수 증명서를 보낼 우편주소”를 기재하는 곳에 다음과 같이 적으십시오. “서류가 준비 되면 제 부동산 대리인인 x 에게 다음 번호로 전화 부탁 드립니다. *xxx-xxx-xxxx.” 이것은 세무서가 대리인과 공식적으로 소통할 수 있는 매도자의 허가로서 대리인이 직접 진행 상황을 확인할 수 있도록 합니다. 이렇게 진행하면 짧은 에스크로 기간 동안 소중한 시간을 절약할 수가 있습니다.


물론, 1031 exchange를 사용하여 HARPTA 원천 징수를 근본적으로 피할 수 있는 방법도 있습니다.

3) 소유자가 필수 사항인 GET, TAT 및 OTAT 을 납부하지 않은 경우

가끔 세무 문제로 어려움을 겪고 있는 소유자들로부터 상담 전화를 받습니다. 그들은 세무 감사를 받고 있거나, 주 세무서에서 HARPTA 원천 징수 금액의 환급을 거부하는 경우입니다. 주 세무서는 HARPTA 환급 처리를 위해 모든 GET/TAT/OTAT가 모두 납부 되었는지 확인합니다.


얼마 전, 본토에 살고 있던 한 부동산 소유자가 수익성이 좋은 에어비앤비 사업을 위해 딸에게 하와이에 소유하던 여러 부동산을 관리하도록 했습니다. 딸이 어머니가 소유한 하와이의 부동산을 관리하는 동안 수입에 대한 세금을 납부하지 않았습니다. 몇년 후 딸이 하와이에서 다른 곳으로 이사를 간 후 어머니는 HARPTA 환급을 위해 N-288C 양식을 제출했습니다.


주 세무서에서는 소유자의 세금 신고 누락과 GET 및 TAT의 과소납부를 근거로 환급 신청을 거절했습니다. 또한 소유자의 모든 하와이 임대 부동산에 대한 감사를 시작하여 수년 전의 임대 및 세금 기록을 요구했습니다.


수년간의 불편한 공방 끝에 결국 소유자는 환급 청구를 포기했습니다!

세무당국의 입장을 대변하는 것이 아니지만, 세금을 제때 내지 않고 요행을 바랄 수는 없습니다. 세무서와 옥신각신 하는 것은 의미가 없고, GET/TAT/OTAT 납부에는 공소시효가 없습니다. 만약 세무서가 의도적인 세금미납을 의심하게 되면 기억도 나지 않는 몇 십년 전의 기록까지 뒤져야 할 수도 있습니다. 기록에 조금이라도 의심 가는 정황이 발견되면 미납세금과 연체금까지 내야 할 지도 모릅니다.

여기서 배우는 교훈과, 함정을 피하기 위한 요령
언제나 정직하게 세금을 신고하고 납부하십시오. 세금을 내고 세무당국에 항의하십시오. 납세 체납에는 변명의 여지가 없습니다.