- “즉각적인 조치”와, “검토 후 필요 시 조치”의 차이
- 누구나 본인의 의견이 있으며 일반적으로 자기의 경험에 의한 조언을 합니다.
- 상황을 고려하여 적절한 시기의 적절한 조언인지 판단하세요.
최근 한 고객이 부동산 최종 점검 마지막 날에 주택 구매를 취소했습니다. 해당 부동산은 판매자가 매수자를 결정한 후 더 높은 금액의 오퍼도 있어 경쟁이 치열했었습니다.
모든 면에서 매물이 부족했던 당시 상황에서 인기가 높았던 매물이었습니다.
이 부동산에는 보기 드물게 별도의 출입구가 있는 별채가 있어서 임대 수입을 창출하여 부동산 대출금 상환에 도움이 될 수 있었습니다. 조용한 막다른 골목에 위치했지만 시내와 매우 근접해 있고, 신록의 계곡과 멀리 바다 조망까지 가능한 큰 데크들을 갖추고 있었습니다.
이 매물은 대부분의 매수자의 조건을 충족하는 훌륭한 부동산이었습니다. 매수가는 매수자의 예산 범위 내에 있었고, 감정가 역시 최종 매수 가격보다 2만 달러를 상회했습니다.
그러면 무엇이 잘못되었을까요?
물론 이 집은 오래된 주택이었습니다. 완벽하다고 볼 수는 없었습니다. 세상에 완벽한 집은 없으니까요.
하와이 부동산 시장에서는 완벽한 매물이 아닌 훌륭한 매물을 찾아야 합니다. 현실에서 실용적인 결정을 하기 위해서는 타협해야 하는 경우가 많습니다.
모든 기회에는 특정한 위험이 수반됩니다
부동산 매수는 당신의 재정 상태를 좌우하는가장 중요한 결정 중 하나이므로 신경이 곤두설 수 있습니다. 저는 처음 부동산 구매시 불안감을 느끼지 않는 사람을 본 적이 없습니다.
상당한 금액의 계약금이 필요하고, 저축한 자산을 사용해야 하며, 30년간 매달 주택 모기지 상환금을 정기적으로 납부해야 합니다. 이 모든 상황에 중압감이 느껴지거나 두려울 수 있습니다..
하지만 시간이 지나 주택 모기지 대출을 모두 갚고 나면, 대부분의 사람들은 힘들었어도 주택 구매가 최고의 결정이라고 생각합니다. 부동산 보유는 장기적인 자산 가치 상승과 보유한 주택에서 가족들과 소중한 추억을 만드는 기회를 제공합니다.
부동산 매수자가 그 기회비용의 가치와 혜택을 온전히 인식하는데는 구매 후 몇 년의 시간이 필요합니다. 매수 당시에는 주로 잠재적 위험만 두드러지게 보이기 때문입니다.
하지만, 이러한 위기의식은 계약 결정 직후에 급속도로 체감되는 경향이 있습니다. 이때 매수자는 매수 결정에 대한 합리적 타당성을 신중하게 평가합니다.
미래에 대한 불확실성과 예상되는 어려움은 불안감을 초래합니다.
“과연 우리가 매달 주택담보대출 상환금에 집 유지 보수 비용까지 감당할 수 있을까?
걱정이 시작되면 그 감정에 압도되기 시작합니다.
얼마 후 제 고객은 여러 사람들의 다른 의견과 혼란스러운 조언을 듣고 고민에 빠졌습니다. 이것을 매수자의 후회라고 하는데, 흔하게 일어나는 일입니다.
낡았지만 교체가 필요하지 않았던 지붕
재미있는 이야기를 공유하겠습니다:
몇 년 전, 한 고객이 자녀 양육을 위해 작은 단독주택을 구매했습니다. 그 집은 낡았지만 동네의 이웃들과 평평한 마당이 마음에 들었습니다.
주택 감정서에는 “현재 지붕에 누수는 없지만 약 34년이 지나 기대 수명을 훨씬 넘긴 상태이고, 마모가 심해 최대한 조속히 교체되어야 한다.”고 자세히 설명되어 있었습니다.
우리는 매수자가 지붕 수리에 사용할 수 있도록 매도자에게 지붕 수리 비용을 매도금액에 고려해 달라고 협상하였습니다. 그래서 매수자는 지붕 보수에 대한 불안을 상쇄시킬 수 있었습니다.
제 고객은 운이 좋았습니다. 과열된 시장에서 대개의 경우 대기 구매자가 있기 때문에 매도자가 이런 협상에 동의하지 않을 수도 있기 때문입니다.
10년 후, 이 고객은 집을 매도하기 위해 제게 연락했습니다. 아이들이 다른 지역의 학교로 진학하여 주택을 매도하기로 결정했기 때문입니다.
저는 고객에게 지난 10년간 집을 수리하거나 리모델링을 했는지 물어보았습니다. 놀랍게도 그들은 집을 전혀 업그레이드 한 적이 없다고 했습니다. 지붕에 누수가 없었기 때문에 교체 할 필요도 없었던 것입니다.
그들은 매수 금액에서 지붕 수리에 대한 비용을 절감하여 금전적인 이익을 누릴 수 있었습니다. 맙소사.
그 주택은 낡고 허름해 보였기 때문에 매도 전 내부를 모두 흰색으로 칠하고 카펫을 교체했으며 마당의 무성한 덤불을 잘라냈습니다. 비용은 약 1만2천 달러가 소요되었지만 외관을 상당히 개선해 주어 아주 훌륭한 주택으로 보였습니다.
매물은 인기가 많아 매도 가격을 상회하는 가격을 제시하는 여러 매수자가 있었습니다.
그렇다면 수명보다 10년을 훨씬 더 넘긴 낡은 지붕은 어떻게 되었을까요?
제 고객은 가장 높은 가격을 제시한 매수자와 계약하기로 결정했고, 추가적인 가격 조정 없이 주택을 상태 그대로 판매하는 조건으로 이전에 지붕 수리비용에 대해 본인이 받은 금액만큼만 매도 가격을 조정해 주기로 했습니다.
윈윈이었습니다!
이 운좋은 매수자는 많은 경쟁자를 제치고 멋진 동네에 위치한 좋은 주택을 지붕 보수비용만큼 저렴하게 매수할 수 있었습니다.
제 고객은 지붕이 10년 이상 유지되어 교체할 필요가 없었기 때문에 그 이익을 가장 실용적으로 사용할 수 있어서 행운이었습니다.
지붕이 낡았지만 수리할 필요는 없었기 때문이었습니다.
상단의 사진은 이 주택이 아니고, 1303년에 건축된 이태리의 고대 수도원 Madonna Del Monte입니다.
주택 점검 보고서 – 분량보다 정보의 정확성
주택을 구매할 때는 부동산에 대한 정확한 정보를 파악해야 하기 때문에 전문적인 홈인스펙터의 도움을 받는 것이 중요합니다. 이들은 점검 대상 부동산의 수리나 유지보수에 대한 이해관계가 없이 자신의 지식과 경험을 바탕으로 주택의 상태에 대한 객관적인 평가를 하고, 결과를 서면보고서로 제출합니다.
그러나 여기에는 몇가지 제한과 유의사항이 있습니다:
- 홈인스펙터는 감독, 면허, 지속적인 교육에 대한 의무가 없습니다. 표준화된 자격 요건 없이도 누구나 홈인스펙터가 될 수 있다는 의미입니다. 일부 홈인스펙터는 전직 지붕 기술자, 소방관, 전기 기술자, 건설 노동자, 은퇴한 공무원입니다. 모든 홈인스펙터가 전문성을 가지고 있는 분야가 있지만 모든 영역에 전문성을 가지고 있지는 않습니다.
- 이 사각지대를 보안하기 위해 홈인스펙터는 다음의 내용을 고지합니다:
– 발견 사항에 대한 보증이나 보장을 하지 않거나 면책 조항을 추가
– 보다 전문적인 의견이 필요하다면 분야별 전문가의 추가 점검 추천
이해는 되지만, 이러한 내용들은 주택 구매자들에게 부담스러울 수 있습니다.
한 고객이 받은 주택 점검 보고서는 총 361 페이지의 분량이었습니다! 대부분의 사람들에게는 현실적이지 않은 매우 부담스러운 분량입니다.
보고서의 내용은 다음의 7가지 내용으로 분류, 요약할 수 있습니다.
- 외관, 상수도 관리: 3개 항목
- 외부 계단, 베란다, 창문: 3개 항목
- 지면과 주택 사이의 협소 공간과 주택의 토대: 2개 항목
- 지붕 및 홈통: 3개 항목
- 차고: 3개 항목
- 전기: 6개 항목
- 배관: 2개 항목
총 22개 항목으로 오래된 주택, 주로 1950년대에 건설된 주택에 대한 보고서의 일반적인 항목입니다. 사실 이 보고서는 8~10페이지 정도의 분량으로 담을 수 있는 내용이었습니다.
그러나 361페이지가 넘는 보고서에는 모든 항목에 다음과 같은 동일한 “추가 점검”에 대한 권고 사항이 포함되어 있었습니다:
“*최신 건축법과 개정 사항에 대한 자세한 내용은 시 정부의 건축과에 문의하시기 바랍니다. *참고: 신축 건물도 해당 법규를 준수해야하며, 적절한 유지보수와 부품교체가 필요할 수 있습니다. *보다 자세하고 전문적인 평가를 위해, 분야별 공인된 전문가에게 문의하세요.”
추가로, 총 15페이지에 걸쳐 자격증을 소지한 87명의 전문가의 명단을 실었습니다!
결국 이 보고서는주택의 상태에 대한 답변보다는 더 많은 의문을 초래하고 말았습니다 .☹
물론 인스펙터의 의도는 좋았지만, 저변에 세 가지 목적이 드러납니다.
- 고객의 만족을 위해 점검결과에 대한 지나치게 자세한 개요.
- 방대한 분량으로 보고서 비용의 정당화.
- 본인 면피용 법적 면책 조항의 반복.
보고서의 마지막 14 페이지에 걸쳐 굵은 글씨로 추가된 “면책 조항”은 이렇게 장황하고 길게 표현하는 대신 다음의 간단한 한 문장으로 요약할 수 있는 내용이었습니다.
“당사의 실수에 대해서 고객이 지불한 보고서 비용까지만 책임을 집니다.”
보고서의 분량과 정확성은 비례하지 않습니다. 오히려 장황한 평가서일수록 혼란과 의구심을 더합니다.
일부 고객은 기억에 남는 극적인 사건의 확률을 과대평가하는 “외삽 편향”이라는 인지적 “가용성” 편향에 빠지기 쉽습니다.
“주택의 연식을 고려할 때, 인스펙터가 이렇게 많은 문제를 발견했다면 실제로는 얼마나 많은 문제가 있는걸까요?”
추가 평가 – 수리 견적
우리는 이 우려를 해결하기 위해 구조및 기초공사 전문가와 시공업체를 통해 비용을 산정하고 보고서에 언급된 우려 사항을 점검했습니다.
전문가들도 때로는 작업을 수주하기 위해 의뢰인이 듣기 원하는 이야기를 합니다.
하지만 이번 의뢰에 대해 전문가들은 균형잡힌 객관적인 평가를 내려주었습니다.
“주택의 연식과 경사진 지형에 건설된 기둥 및 교각 공사를 감안하면 기초는 문제가 없어 보입니다. 과거에 문제가 되었던 주택의 모서리는 수평이 맞추어졌습니다. 배수구가 있는 빗물받이를 설치하게 되면 배수 문제가 해결되고 다른 추가 수리가 필요하지 않습니다. 당분간 연간 1~2회 문제가 있는지 지속적으로 점검하면 되겠습니다.”
시공업체는 빗물받이 교체등에 소요되는 총 $22,000의 항목별 견적을 제공했습니다. 작업의 범위를 고려하면 합리적인 금액으로 보였습니다.
우리는 매도자에게 수리 비용 일부의 변상을 요구하기전에 주택 인스펙션 기간을 연장하는 협상을 진행했습니다. 매수 고객은 추가로 연장된 4일간 구조및 기초 전문가의 의견을 듣고 주택 점검 보고서를 지인 및 가족들과 공유하며 의논할 수 있는 시간을 갖게되었습니다.
지인과 가족의 의견
California주의 Rancho Cucamonga시에 위치한 신축 주택을 30년 고정금리 3.5%의 금리로 42만달러에 매수한 친지가 있다고 가정해 보겠습니다. 주택의 현 시세는 $836,000입니다. 그 친지에게 Honolulu의 1950년대에 post & pier 공법으로 건축된 주택에 대한 361페이지 감정평가서를 공유한 후, 이 주택을 120만불에 구매하는 것에 대한 조언을 구합니다.
“오래된 집은 수리를 많이 해야 할텐데 가격이 너무 비싼 것 같아요.”
친지는 좋은 뜻으로 하는 말입니다. 하지만 California에 거주하는 그들은 Honolulu 현지 주택 시장을 이해하지 못했습니다.
그들의 조언을 들은 제 고객은 보고서에 언급된 하자 보수에 필요한 총 금액이 6만달러가 되어야 한다고 생각했습니다.
주택 수리를 위해 고객이 매도자에게 조정을 요구하는 금액은 고객이 결정하는 사안입니다. 하지만 매도자에게는 더 높은 금액에 주택을 매각할 수 있는 다른 옵션이 있었습니다. 이렇게 되면, 이 협상의 성공 가능성은 낮아진다고 보면 됩니다.
저는 부동산 중개인으로서 고객이 필요에 부합하는 방안을 제공하려고 노력합니다.
저는 고객에게 질문을 던졌습니다: “어떤 결과를 기대하시나요? 매도자가 6만달러를 조정해 주면 만족하고 매수하시겠습니까?”
놀랍게도 고객은 아니라고 대답했습니다.
고객은 여전히 구매에 대해 고민했고, 결국 금액 조정 요청도 하지 않고 거래를 취소하기로 결정했습니다.
주택 유지보수 비용과 HOA 관리비
많은 사람들이 콘도보다 단독주택을 선호하는 이유는 매달 납부하는 HOA 관리비가 과도하다고 생각하기 때문입니다. 과연 그럴까요? 기준은 무엇인가요?
HOA 관리비는 콘도의 수도, 하수도, 케이블, 인터넷, 보험, 공용 전기료, 단지 내 조경, 수영장 관리, 24시간 상주 직원, 보안, 해충 방제, 단지 운영 및 유지 보수에 사용됩니다.
또한 이러한 고정 비용 외에도 지붕 수리, 페인트, 엘리베이터 교체, 수영장과 데크 수리, 진입로 및 산책로 포장 등 부동산 가치 상승을 위한 비정기적인 개보수에 HOA 관리비가 사용됩니다. 이러한 비용은 미리 예산 책정을 하여 집행되어야 합니다.
단독주택은 관리비를 내지 않지만 유지보수 비용이 소요됩니다. 주택 소유를 통한 통제와 책임이 모두 주택 소유자의 몫이기 때문입니다..
25~30년 주기로 지붕 교체, 10~20년 주기로 수영장 바닥 보수, 10년 주기(주택이 바다와 가까운 경우 더 자주)로 건물 외부 페인트칠, 조경, 수영장 유지, 보안 경보 시스템 등의 비용에 대한 부담이 주택 소유자의 몫입니다.
상하수도, 전기, 케이블, 인터넷 등의 공과금 외에도 화재, 허리케인, 홍수 보험에 가입해야 할 수도 있습니다.
주택 유지보수에 소요되는 비용과 장차 주택 리모델링에 들어갈 예비비등을 과소평가하지 마세요.
자가 주택 보유는 해당 부동산에 완전한 통제권을 갖는 장점이 있지만, 단지 비용의 문제를 넘어 소유자 본인이 공사에 관련된 모든 일정을 잡거나 직접 작업에 참여하는등 시간과 에너지를 필요로 하는 모든 책임 역시 부여됩니다.
이런 주택 유지보수 비용을 면밀히 분석해보면, 경우에 따라 콘도 HOA 관리비가 더 합리적일수도 있습니다.
위에 언급된 제 고객이 수리에 필요한 견적으로 받은 6만불은 사실 당장 집행하지 않아도 되는 항목에 대한 비용이었습니다. HOA가 계획을 가지고 실행하는 것처럼, 어쩌면 10년에 걸쳐 필요에 따라 하나씩 고쳐나가면 되는 것이었습니다.
언급했던 사례에서처럼, 지붕 수리가 전혀 필요하지 않았던 경우도 있었습니다.
하나씩 해결해 나가면 됩니다
매수자의 후회는 존재합니다. 의심, 두려움, 부담감에 압도당할 수 있습니다.
하지만 하나씩 해결하며 극복할수도 있습니다.
성공한 사람들은 문제를 분석하고 파악하여 진일보하는 습관을 가지고 있습니다. 그들은 가장 시급하고 중요한 문제에만 집중하고 필요한 조치를 효과적으로 취합니다. 방해 요소를 차단하고 문제에만 집중하여 결국 해결해냅니다.
문제가 많아도 결국 하나씩 해결해 나가면 됩니다.
이렇게 하면 불안이 줄어들고 삶이 단순해집니다. 같은 생각에서 머물지 않고 더 앞으로 나아가게 됩니다.
이 과정에서 먼저 경험했던 두려움은 극복 가능한 문제가 되고, 결국 다음 단계에서 원하는 결과를 얻을 수 있는 밑거름이 됩니다.
마라톤을 완주하기 위해 한 발씩 옮겨야 하고, 책 한권을 집필하기 위해 한 문장씩 써나가야 하는 것도 마찬가지 이치입니다. 할 수 있습니다. 한꺼번에 하는게 아니라 하나씩 해 나가면 됩니다.
간단하지만 쉽지 않은 일입니다. 이것이 쉬웠다면 모든 회의론자들의 걱정이 쉽게 해결되었을테니까요.
So, Was It Overwhelm, Bad Advice, Or Not The Right House?
결국, 부담감, 잘못된 조언, 최상의 선택을 하지 못한 것 중 무엇이 문제였나요?
오래된 주택을 구입하는 것이 모두에게 맞는 선택은 아닙니다. 특히 전업 직장인이거나 어린 자녀를 양육하는 경우라면 더욱 그럴 수 있습니다.
이번 사례에서 주택 점검 보고서는 매우 과했고, 지인의 조언은 시장 상황 및 현실과 동떨어져 있었습니다. 결국 이 고객에게 해당 매물은 최상의 선택이 아니었고, 매수 시도 시기도 적절하지 못했습니다.
하지만, 실망할 필요는 없습니다. 시장에 매수할 수 있는 주택은 아직 많고, 매일 새로운 매물이 시장에 나오기 때문에 결국 최적의 매물을 찾게 될겁니다.
이 고객은 그런 가능성에 가까워져 있고, 다음에는 더 잘 준비하여 매수에 성공할 것입니다.
이 글을 읽는 여러분들에게도 그런 가능성은 항상 열려 있습니다..