호놀룰루 부동산 감정과의 감정인은 해당 연도의 10월 1일에 부동산 감정가를 결정합니다. 감정인은 6월 30일 이전에 판매된 5개의 유사한 부동산(가능하면 같은 건물의 유사한 매물이나 다른 건물의 유사한 매물)을 검토한 후, 7월부터 9월까지 시장 추이를 고려하여 10월 1일 기준의 부동산 감정가를 결정합니다. 이렇게 결정된 10월 1일 감정가는 다음 회계연도의 재산세를 계산하는 데 사용됩니다.
예시
2020년 10월 1일 감정가는 2021 회계연도(2021년 7월 1일부터 2022년 6월 30일까지)의 재산세를 결정하는 데 사용됩니다.
건설 중인 새 콘도의 경우 부동산 개발자와 매수자간의 매매거래 체결 전이고 소유권이 이전되지 않았기 때문에 감정인이 위의 기준으로 감정가를 결정할 수가 없습니다.
그렇다면 감정인은 매매 자료가 없는 완공 예정 콘도의 감정가를 어떻게 결정할까요?
새 콘도의 경우, 일반적으로 실제 시장 가치보다는 건축 비용에 많은 가중치를 두고 감정가를 결정하게 되므로, 전년 10월 1일 기준의 감정가는 실제 시장 가치에 비해 현저히 낮을 가능성이 높습니다.
예 1
와이에아는 2016년 11월에 완공되어서 (많은 매수자가 2016년 11월에 소유권 취득), 해당 콘도의 2016년 10월 1일 기준 감정가는 예상 시장가보다 적게 평가된 것으로 보여집니다. 콘도가 2016년 10월 1일까지 완공되지 않았기 때문에 감정가를 결정할 때 콘도 건축비에 상당한 비중을 두었을 겁니다.
예 2
반면에, 아나하는 2017년 10월에 완공되었으므로(많은 매수자가 2017년 10월 중순부터 소유권 취득), 해당 콘도의 감정가는 예상 시장 가치에 근접한 것으로 나타났습니다. 2017년 10월 1일까지 아나하 콘도 매매가 이루어지지 않았고 건축 비용이 주변 건물의 시장가격에 근접하지 않았습니다. 그런데 감정가가 왜 이렇게 높게 평가 되었을까요?
제가 개인적으로 부동산 감정과에 문의한 결과, 아나하가 거의 완공된 2017년 10월 1일을 기준으로 하여 근처 유사한 건물(2017년 6월 30일 이전 판매 완료)의 5건의 매매계약을 참고했다는 답변을 들었습니다. 저는 그 평가 기준이 무엇인지 궁금했는데, 놀랍게도 감정인은 명확한 지침이 없이 주관적으로 결정했음을 알게 되었습니다. 건축이 약 95% 완료되면 유사한 매매 기록을 참고 하게 되지만, 75%만 완료된 상태에서 감정가를 결정 할 때는 건축비용을 참고하는 것으로 들었습니다.
결론
새 콘도라 할지라도, 콘도의 완공 시점이 10월 1일 직후라면, 감정가가 낮게 평가되기를 기대하지 마십시오. 상황이 유동적일 수 있습니다. 이러한 감정 기준은 대체적으로 공정해 보이지만, 부동산 감정과에 더 명확한 평가 지침이 없다는 사실은 다소 실망스럽습니다.