– 夏威夷房地产的卖家有义务披露任何「可能显着影响出售给合理人士的房产价值的过去或现在的事实、条件或缺陷」。 代表卖方的房地产经纪要求其客户填写卖方的房地产披露声明。
有时，卖家将「事实、条件或缺陷」视为理所当然，轻视其披露义务。 卖家可能已经习惯某些事实、条件或缺陷，并认为亳不相关。 也许卖家的地下室只是偶尔于暴雨期间才会被洪水淹没，大约每隔几年左右才发生一次。 卖家可能会争辩说：「这亳不相关，因为很久以前只发生过几次。」这是真的吗?
出售房屋时，请尝试将自己想象为买家。将心比己，您不想在购买前得知偶尔发生的洪水淹没事故吗？ 买家当然想知道。 仅因卖家无视这个问题，不代表与买家无关。
以下是最近卖家差点忘记披露的两个真实例子:
1) 公寓酒店专用于住宅用途
2017 年 3 月，该市通过第 17-013 号条例，允许业主将其公寓酒店专用为「住宅用途」。申请专用的业主可以将其物业税率从评估价值的 1.39%（酒店/度假村税率）降低，至评估价值的 0.35%（用作主要住宅的住宅税率）。 较低的税率将在 9 月 1 日申报截止日期之后的下一个财政年度（从 7 月 1 日开始）生效。视乎业主提交申请的时间，是否于每年 9 月 1 日截止日期前，专用可能于提交后 10 到 22 个月才生效！
问题是卖方申请「公寓酒店专用于住宅用途」将业主的租赁选择限制为每个租户连续 30 天或以上的租赁期限。「专用于住宅用途」的公寓式酒店不能再作为短期度假租赁出租。
一些卖家忘记透露于数月前提出申请。 除非卖方主动披露，否则买方可能直到成交后才意识到已申请「公寓酒店专用于住宅用途」。
如果新业主违反使用限制，则专用将被取消，追溯包括违规之前的整个纳税年度。 买方将被扣回税款，包括违规之前的整个财政年度，相当于税率差额，加上 10% 的罚款。
示例：您购买价值 100 万美元的公寓式酒店，并承诺提供 5 年住宅服务。 2021 年 1 月 1 日，您开始短期度假租赁该单位。 补缴税款和罚款的「成本」可能为：2019 年整个财政年度为 11,040 美元（13,900 美元 – 3,500 美元 = 10,400 美元 + 10% = 11,040 美元），加上 2020 年一半财政年度为 4,620 美元（13,900 – 3,500 美元 = 10,400 : 2 = 5,200 美元 + 10%） = 5,720 美元）。 12 + 6 个月补缴税款加上罚款的总「成本」可能为 16,760 美元！
2）未来发展潜力
Ilikai是其中一间Waikiki (威基基)公寓式酒店。之前的文章介绍了 Ilikai 的特别之处及其投资潜力。 2017 年 11 月 21 日，Ilikai AOAO 向所有 Ilikai 业主邮寄了一封信，通知他们夏威夷州已宣布打算「重新开发」Ilikai 靠海侧的一个空置停车场。
最近一个Ilikai卖家没有透露给买家此通知信。 卖家辩称，夏威夷州的开发意图「多年来已为公众所知，但尚未批准任何具体计划。 因此事件无关重要！」这是真的吗?
谨记卖方必须披露任何「可能显着影响出售给合理人士的房产价值的过去或现在的事实、条件或缺陷」。 卖方有义务向买方披露收到 AOAO 信函。 无论是公众知晓或是缺乏细节的情况都不能免除卖方的披露义务。 无论卖家的想法如何，重建对未来 Ilikai 价值的潜在影响对于买家在最终购买之前进行评估至关重要。
结论
以上例子看起来相当明显，对任何人来说都应该是常识。 然而，一些卖家对详细、准确披露的轻忽态度却真实存在，因此需要正视。 如有疑问，卖家不妨过度披露。
「事实、条件或缺陷」是情人眼里出西施。 夏威夷房产的卖家需要谨慎披露买家需要知悉的信息。 卖家不负披露责任将面临潜在的诉讼，不值得冒险。 买家花钱购买夏威夷房产，他们不希望被卖家已知但未透露的意外发现所困扰。