— 上周媒体流传一篇报道，标题如下：「房地产不再是美国人最喜欢的长期投资。」
多年来，当股市和房地产市场周期性地争夺头把交椅时，我们已经看到过类似的新闻标题。
该报道基于 www.BankRate.com 最近的一项调查。调查问题是：「对于未来10 多年都不需要用的一笔钱，您认为以下哪一项是最佳投资方式？」
近 28% 的受访美国人选择股市作为 10 年或更长时间内的最佳投资方式，取代去年调查中的房地产。
Bankrate 首席财务分析师、CFA 格雷格·麦克布莱德 (Greg McBride) 表示：「继 2018 年底下跌 20% 后，股市在今年春天（2020 年）迅速反弹，让更多投资者相信股市的长期优点。」
有趣的是，不同年龄组的结果显示出不同偏好：
沉默的一代（75-92岁）对股票市场的偏好高达43%，对房地产的偏好最低为17%。 年长的千禧一代（31-39 岁）紧随其后，他们对股票市场的偏好为 33%，对房地产的偏好为 19%。
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有利背离
如果您在三月份市场暴跌时损失惨重，您并不是唯一一个，故此不要对自己太苛刻。
如果您最近挽回了部分或全部损失，那么恭喜您战胜恐惧并放眼长线愿景。 您意识到人类的干劲和聪明才智将占上风，并最终恢复活力和经济机会。 您应该因拥有远见并承担市场投资风险而获利。
与群众背道而驰可以带来巨大回报。 当您与传统智慧对赌并取得胜利！ 那您必须像个天才， 那太难了。
但当您与传统智慧对赌时而失败，那么看起来就像个傻瓜。大多数人都害怕失败，害怕看起来像个傻瓜。故此许多人选择遵循产生传统回报的传统智慧，唯需独立思考和负责任地执行，而不是随波逐流。
股市的魅力
股市从 2020 年 3 月低点强劲反弹，在一定程度上受到两个潜在动力的推动：
1) 大规模的财政和货币刺激令股票价值膨胀，超出其真正的「内在价值」。因为：
当利率较低时，消费者和企业往往会增加支出，导致股价上涨。
投资者寻求更高的回报，并愿意承担持有股票的额外风险，以获得潜在的更大收益。 低债券收益率和定期存款利率因回报不达标而失宠。·巴菲特 (Warren Buffett)曾表示，当利率处于历史低位时，股市估值过高是合理的。
2）市场指数掩盖了市场的分裂（分叉）。 在 COVID-19 疫情之后，受益于社交距离的公司尽管面临危机，但其收入仍在增加，例如亚马逊、微软、Alphabet（谷歌）、Netflix、Facebook 等。相比之下，实体零售、旅游、航空公司和游轮都在苦苦挣扎经营。
COVID-19加速过去十年已经形成的市场趋势，工人失业总是悲惨的。
这是一次经济压力测试，企业为了创新、提高效率，和清理过剩产能，自然选择当今市场上最有效的方式。
几家在危机期间蓬勃发展的大型公司正引领股市走高。许多其他公司都严重滞后，直到最终要么参与复苏，要么像渡渡鸟 (Dodo bird)一样被淘汰。 整体市场可能会继续走高。
房地产优势
我们对住房前景固然存在公然的偏见。除了拥有合理的投资物业组合以创造财富和退休计划之外，拥有自置物业有多项好处。 房地产可以发挥以下两个作用：
个人享受的生活方式选择。物业可以是您的主要住所、第二居所或度假屋。 当您于该地居住至少 3 年以上，而且负担得起，购买主要住宅合情合理，让您不用花钱租住房屋。
物业是创造财富的投资，特别是能产生正现金流的出租房产。
请参阅相关文章：7 个住宅房地产投资策略
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对股票和/或房地产的投资兴趣，取决于公众对当前趋势发展的看法（近期偏差）。 大多数人都不会受最新的调查或新闻标题影响，以股票取代房地产，或以房地产取代股票。 相反，我们倾向根据自己的接受程度采纳投资意见，并根据我们当前的财务能力和未来的需求执行。
投资有得有失，但随着时间推移，赢得的会多于失去的，但需采取衡量计算的风险。
通过谨慎的投资，我们可以大大增加一生中实现财务独立的几率 – 但我们应该投资什么？
我们应该投资股市还是房地产？
股票和房地产两者都投资可以吗？总投资组合将更加多元化和平衡，以抵御经济冲击。
低成本多元化指数共同基金或 ETF（交易所交易基金）中的股票，以及
房地产如租金现金流。
两者我都喜欢，但出于不同的原因。
投资原因，以及如何开始？
美国股市
自 1929 年成立以来，基础广泛的标准普尔 500 指数平均年回报率为 9.8%。 扣除通货膨胀因素后，平均增长率约为 7%。
通过拥有广泛多元化且费用较低的美国指数基金，可以获得 7% 的收益，例如 流行的 Vanguard Total Stock Market 共同基金或其 ETF 等价物。
对于大多数人来说，最大的挑战是a）尽早开始，b）坚持下去。
说易行难。为了贯彻始终，您需要第三条成功法则：c) 保持简单。
我建议从今天开始并将程序自动化，由薪金或银行帐户中设置定期自动转账。
为所有递延税款退休账户供款，例如 SEP IRA、Roth IRA 和常规 IRA。 几十年来，最大限度地提高供款并通过平均成本法 (DCA) 持续投资。 这些递延税款将免税增长，并且在退休之前不会动用。同时应无视短期股市波动，专注于长期目标。
大多数人每周没有 80 个小时来分析要投资哪些股票。即使是专业的基金经理也无法长期作出正确决定。 连胜更多归因于运气而不是技巧。
巴菲特 (Warren Buffett)曾向任何专业人士提供 50 万美元的奖励，只要他们能够选择至少由 5 只对冲基金组成的投资组合，这些基金的表现应与 Vanguard S&P 500 指数基金 10 年来的表现相符。 到目前为止，还没有人能够取得该奖金。
这是关于「市场时间」，而不是「时机」。 越早开始，复利收益的潜力就越大。
在最大限度地为所有退休账户供款后，就应考虑房地产带来的好处。
在许多美国市场，房地产的表现与通货膨胀率相符或优于通货膨胀率。房地产受本地因素影响。 不同的地点可能有不同的经济状态，故需研究当地趋势以及推动当地市场周期的因素。
购买房屋无法与投资股票市场相比。 物业是对稳定安全生活环境的投资，可提供所有权的自豪感。 如有融资购房，则将「支付租金」替换为「偿还抵押贷款、建立资产净值，并享受一些税收减免」。
购买物业亦免除房东加租或要求搬出的问题，自置物业的「红利」就是能够自住。
当建立租金现金流时，可以获得更多的经济利益。可考虑将部分收入用于投资创收型房地产。
美国房地产
房地产的长期投资可以创造大量财富，以下提及的六个推动房地产财富组合增长的因素将随着时间产生复合的累积效应。
每个因素都像助推火箭一样推动投资收益，推动您走向财务轨道，令投资产生足够的被动现金流来维持您想要的生活方式，并支付余生的所有生活费用。到时工作只是为了乐趣。
六个推动房地产财富组合增长的因素包括：
1.) 现金流，2.) 税收优惠，3.) 升值，4.) 股权支付，5.) 强制股权，以及 6.) 折扣购买。
前两个因素，即现金流和税收优惠，可以增加可支配现金。 这些现金收益是已实现的收益，具有流动性并可随时部署。
其余的因素，包括升值、股本支付、强制股本和折扣购买会增加股本。 这些股权收益尚未实现，这意味着只是账面收益。 一旦再融资或出售物业，股权就可以变成可花费的现金。
您需要可花费的现金和股权收益来建立长期财富。
此文详细解释各个因素：通过房地产创造财富。
下表显示数年前购买的檀香山公寓作例证，显示随着时间的推移的回报，考虑到六个有利财富积累的因素。
场景#1：现金购买，买家收入<10万美元/年，不符合法案第469条规定。
场景 #2：现金购买，买家收入 > 15 万美元/年，不符合法案第 469 条规定。
场景#3：现金购买，买方有资格符合法案第469 条。
场景#4：融资购买，买方收入< 10 万美元/年，不符合法案第 469 条规定。
场景 #5：融资购买，买家收入 > 15 万美元/年，不符合法案第 469 条规定。
场景 #6：融资购买，买方有资格符合法案第 469 条。
场景 #7：融资购买，买方有资格符合法案第 469 条，+ 5 万美元强制股权。
场景 #8：融资购买，买方有资格符合法案第 469 条，+ 5 万美元强制权益，+ 以 2 万美元折扣购买。
IRC 法案#469 – 无限扣除。 如果您成为一名全职房地产投资者，并且 a.) 每年积极参与房地产活动超过 750 小时，并且 b.)在房地产投资业务上投入的时间比任何其他业务都多，即可享有无限房地产扣除额。
总投资回报率 (ROI) 综合考虑上述六个因素，可以轻松超过平均股票市场回报率。 诚然此文概述了部分假设，跟所有投资分析一样。
就如赛马一样，暂时领先并不重要。 股票和房地产长线表现均胜人一筹。 我相信多元化的投资方式，并且更喜欢同时投资两者。
冗余和安全边际
火箭科学家、教授、作家兼播客主持人奥赞·瓦罗尔 (Ozan Varol) 曾在勇气号和机遇号两艘火星探测车的运营团队中任职。
他在《像火箭科学家一样思考》(Think Like a Rocket Scientist)一书中解释「登月思维」以及在面对不确定飞行时冗余和安全边际的重要性。
冗余，即「系统」的设计应能够在组件发生故障时继续运行。 这就是为什么系统应该有重复（冗余）组件，例如 紧急刹车、备用轮胎或执行火星任务的两辆漫游车（而非一辆）。
我将这个概念应用到投资方法中，即达到「财务轨道」的「系统」。
该「系统」包括两个独立投资组成部分的冗余，即两个资产类别：股票和房地产。 每个组件都是一个投资工具，旨在让我独立于其他组件进入财务轨道。 如果股票或房地产中的任何一个最终表现不佳，那么另一种投资工具（冗余）应该足以达到财务轨道。
安全边际令航天器的建造强度超出看似必要的程度，即部分额外的燃料超出到达目的地的足够水平。 失败的概率和成本高吗？ 然后寻求更高的安全边际。
这就是为什么我在每种投资工具上的投资比我认为足以达到财务轨道的投资多一点。 我宁愿超越目标，也不愿达不到目标。
您不必成为火箭科学家才能应用这些概念。 对投资工具有一些基本的了解并学习成功管理财务将令您终身受用。 ——祝你好运。
我们不仅撰写文章，我们是专业房地产经纪，专门代表任何市场条件下的房地产买家和卖家。 当您准备好时请联系我们。 我们随时为您提供帮助。 ~ Mahalo & Aloha
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