● 如果您仍在等待市场崩盘，那您就错过了入市良机。
● 「长期维持高利率」即将结束 — 美联储转向 — 是時候了吗？
恭喜！— 终于挺过了新冠肺炎、高通胀、旅游旺季人头拥拥的机场，以及最近可能遇到的所有其他麻烦。尽管新闻报道不少坏消息，但世界还没有终结。
现在是活着的最佳时机。我相信人类的善良本性将为本世纪余下的日子带来美好的前景。
崩盘何时发生？
如果您一直在等待房地产市场崩盘，那么您可能一眨眼又错过了入市良机。您是否察觉：
发生于2023 年 1 月的崩盘来去匆匆。哎呀，事后孔明一切显而易见，市场时机毫无意义。一如既往，「市场都有定时，却难以把握市场时机」。
2023 年 3 月，我们分享了Oahu (欧胡岛)最新销售价格中位数从 2022 年夏季高峰期下跌的情况，这可能就是崩盘发生之时。此后，房地产市场反弹，并演变成价格横向波动的新平台期。
抵押贷款利率
2023 年 9 月，我们曾表示利率可能已接近顶点。于10 月，10 年期国债收益率高达 4.93%顶点，此后一直于 4% 至 4.5% 之间波动。30 年期固定抵押贷款利率在 2023 年 10 月达到顶点，接近 8%，截至撰写本文时，利率徘徊于7% 以下。
利率敏感性与负相关性
毫无疑问，利率敏感性缓减了房地产需求。平均而言，房产市场停滞的时间更长，早于 2022 年抵押贷款利率上调之前。然而，销售价格中位数仍然坚挺。
市场的现实再次揭穿了著名的古老神话：「利率上升，价格必然下降。」当你将销售价格中位数图与抵押贷款利率图重叠对比时，就发现两者不存在可测量的负相关性。
2024 年迄今对比
2024 年首六个月与上一年（2023 年）首六个月相比，显示：
● Oahu (欧胡岛)独立住宅 a) 销售速度更快，b) 2024 年成交量比 2023 年更多。
● Oahu (欧胡岛公寓 a) 销售速度较慢，b) 2024 年成交量比 2023 年更少。
● 2024 年独立住宅和公寓的销售价格中位数较 2023 年有所上升，并且仍保持在 2022 年创下的历史销售价格中位数顶点的 5% 以内。
与2023年相比，2024 年公寓销售量相对放缓，可能是由于今年早前融资困难，因为许多公寓建筑的飓风保险不足。
美联储抑制通胀政策：「长期维持高利率」
通胀仍是热门话题。过去一年，美联储一直将短期利率维持在 23 年来的最高水平，以将通胀率推低至其期望的 2% 目标。
美联储主席杰罗姆鲍威尔 (Jerome Powell) 承认就业市场正在放缓，此前政府公布的 2024 年 7 月 5 日数据显示，失业率攀升至 4.1%，打破了 27 个月低于 4% 的历史纪录。
失业率仍处于历史低位，但高于去年年初的 3.4%。失业率已连续第三个月上升，这是经济放缓的关键指标之一，也是美联储高利率政策取得成功的证据。
美联储转向 — 是時候了吗？
央行的兩大使命就是维持物价稳定和最大限度就业，美联储主席杰罗姆鲍威尔(Jerome Powell)于 2024 年 9 月 7 日向众议院议员表示：「我认为我們過去一直不得不高度关注通胀，而现時劳动力市场已经基本达到必須的平衡状态。」
到目前为止，鲍威尔一直小心翼翼，没有提供降息时间表。根据最新数据，交易员现在预计於 2024 年 9 月 18 日美联储会议开始，降息的可能性为 83%。
使用这个方便的 CME 美联储監察 (CME FedWatch) 来监察概率变化，只需选择顶部切换栏上的「2024 年 9 月 18 日」。
美联储对 2025 年的预测显示，政策利率为 4.1%（目前，政策利率保持在 5.25% 至 5.5%之間）。这意味着可能预计 2025 年还会有四次四分之一个百分点的降息。
在此监察最新的核心粘性消费者价格指数(CPI)。2% 的趋势仍然持续。我们可见转向趋势，目标很快实现，但现在仍未是时候。
下一步是什么？？
尽管美联储控制着短期利率，但美联储的行动改变了长期通胀前景，影响了 10 年期国债收益率和 30 年期抵押贷款利率。
合理预期是抵押贷款利率将在未来 12 个月内走低，可能会增加对檀香山房地产和Oahu (欧胡岛)市场的需求。
更多图表分析满足好奇心
专家的预测总是一塌糊涂，特别是关于未来的预测。虽然我的预测亦不能尽信，但有一半的机会是正确的，跟投掷飞镖的猴子一样。
我们都希望能未卜先知，克服不确定性。读到这里，以下几张图表有助进一步分析。
希望您能成功克服认知偏见，作出明确决定，创造最佳未来。
供应 – 活跃库存
尽管单户住宅和公寓的供应量仍低于疫情前的水平，但公寓的供应量在过去六个月持续增加，故此公寓市场将进一步放缓，也令公寓需要更长时间才能售出。
需求 – 待售量
过去几个月的待售量数据显示，公寓销售放缓的趋势已逐渐显现。
需求 – 成交量
待售量最终将在 30 至 60 天后转为成交量。与去年同期相比，今年迄今单户住宅成交量增长 6.8%，公寓成交量下降 5.8%。
MRI – 剩余库存月数
MRI 将供应与需求合并为一个比率。MRI 是当前活跃房源除以每月成交销售率。MRI 展示了现有库存的销售速度。或者，以当前的月销售率销售当前活跃库存需要多少个月？
MRI 越低，现有库存销售速度越快。当 MRI 呈上升趋势时，市场正在放缓。
MRI 在 2022 年初创下数十年来的历史最低点，并在 2023 年和 2024 年年初至今持续增加。
单户住宅的 MRI 为 3.0，公寓的 MRI 为 4.7。仍然低于历来被认为是平衡市场的中档基准 5.0。
尽管 MRI 持续上升，但利率最终会降低，这可能会增加需求。
不确定性增加？都是借口吗？
市场有云因不确定性增加，想等到 11 月大选之后再做出房地产决策。这是真的吗？
在过去 20 万年的人类历史中，不确定性一直在稳步下降。
两位总统候选人中，其中一位最有可能赢得大选。目前，判断鹿死谁手仍为时尚早。大家到时一定要投下神圣一票。
每四年一次就会听到以选举为名的借口，其实都是推三阻四的借口，将失败、自己的缺点和优柔寡断归咎于外部环境。
不要再守株待兔，而是要反客為主。
活在當下，专注于今天可以掌控的情況下作出最佳的決策，其他一切都是噪音。
您能在下图中找出选举对房地产价值产生可衡量影响的时间吗？
按此参阅更新信息：S&P CoreLogic Case-Shiller 美国全国房价指数 (CSUSHPINSA) | FRED | 圣路易斯联储 (stlouisfed.org)
最后的想法
除非与父母居于同一屋檐，否则必须租房或买房。租房提供了在短时间内搬家的灵活性。但如果决心于夏威夷定居，买房可能是更好的长期选择。
租房其实是协助房东付清房款，而买房则是为自己付清房款，而且积累资产。
总是等待想要趁低吸纳，试图捕捉市场时机是愚蠢的游戏。
相反，入市买房的最佳时机是你准备好定居于一个社区，并且寻得一套能负担得起的合适房子。
选择、想象和设计你想要的结果。然后采取最实际、最可行和最必要的行动来实现。通过积极实践生活中可以控制的领域来创造机遇。