● 租赁产权物业价值趋向零。
● 投资方面存在缺陷，充其量只是投机，存在许多不可预测的变数。
● 租赁租赁所有权更像是一种生活方式的选择。
我们最近收到了这查询：「我听说 Makaha 不受第 41 号法案的约束（允许短期租赁）。我们想在Hawaiian Princess (夏威夷公主) 购买一套公寓。你听说过 Makaha 的情况吗？」
情况是这样的：Makaha 不属于豁免范围。但Hawaiian Princess (夏威夷公主)的 18 套公寓拥有 NUC（查看报告第 15 页），允许进行短期租赁。 – 这是好消息。
但是，请注意Hawaiian Princess (夏威夷公主)仍然属于租赁产权物业。 – 这是坏消息。
自夏威夷房地产市场近期上涨以来，土地产权房产已变得稀缺且昂贵。难怪许多买家对其他更实惠的租赁产权物业重新产生兴趣。
正如标题所示，我们不建议购买租赁产权物业。如果必须购买，我们通常会直接将您介绍给代表卖方的持牌代理。
但如果您仍然坚持要求我们代表您进行购买，我们会让您签署免责/责任豁免书，说明您並沒有聽取我们的建议。
那是因为我们不想让您做出错误的決定。我们希望您的投資取得成功！故此我們樂於分享對市場的見解，并致力为您提供世界上最好的建议和服务。
购买租赁产权物业具有独特的固有价值贬值风险。拥有租赁产权物业，您只拥有物业建築本身。其他人拥有物业建築下的土地，也称为「土地产权」。您每月需向土地产权所有者支付租赁租金，直到租约到期。租金高于传统财产税和适用的 HOA/维护费。
租赁租金可能会在租赁期内增加，也称为租赁租金「重新谈判」。
租赁租金「重新谈判」用词不当
您的租赁租金上涨（重新谈判）发生在预定的「重新谈判」日。然而，重新谈判一词用词不当，字面上意味着您可以协商新的租赁租金。事实并非如此。
重新谈判的租赁租金是根据租赁协议中预定的公式计算的，并受当前公平市场商业评估的约束。
要有心理准备，更高的当前公平市场评估价值将自动转化为更高的重新协商租赁租金。
如果租赁租金上涨还不够糟糕，那么请考虑一下，随着租赁期的临近，为房产融资也会变得更加困难。
抵押贷款机构要求剩余租赁期限至少比抵押期限长五年。
如果租赁期剩余时间少于 35 年，您将无法再获得 30 年期抵押贷款。
更糟糕的是，如果租约还剩下不到 30 年，该房产就不再符合 1031 交换的条件。
剩余租约期越短，该房产就越不受欢迎，房产价值也就越低。租约即将到期，就像看着定时炸弹上的引信不断缩短。您能找到一个更傻的人来承担风险并从您手下买下房产吗？您能在船沉没之前兑现您的筹码吗？
最终，您必须为租约到期时的三种可能结果做好准备。
租约到期 – 三种可能的结果
1. 土地产权 – 这是最理想的结果。您可以购买全数土地产权，并将该物业转变为土地产权物业。但是土地产权的价格由所有者设定，并以「要么接受要么放弃」的方式提出，您完全没有议价能力。
2. 土地所有者延长租期 – 土地所有者向您提供新的专有租约，通常条款不太优惠，并且再次以「要么接受要么放弃」的方式提出。
3. 土地所有者收回物业 – 您会收到一封措辞友好的信，感谢您多年来支付的所有租金。派对结束了。您必须收拾行李，离开此地。这是一个真正的风险。还原基本步。
生活方式/个人享受Vs.投资
在某些情况下，购买租赁产权物业用于生活方式/个人享受可能没问题。但要做好准备，租约到期后，一切美好的事物都会结束。
如果您购买租赁物业用于生活方式，则必须不必担心未来的房产价值。如果您年龄成熟，并且在百年歸老時並不在意財產继承人或為屬意的慈善机构留下捐款，那么这可能没问题。您大可全心全意尽情享受過程。
相反，如果您购买租赁产权物业作为投资，请务必谨慎。令我不解的是不少投资买家试图以下列理由来证明购买租赁产权物业是合理的：
1. 价格更便宜，我买得起，可以用全现金支付。无需获得融资。
2. 资本化率(CAP / 净现金流与购买价格）优胜，我可以更快地获得财务上的成功。
3. 土地产权最终可能会以优惠的价格出售。
4. 我总是可以在租赁期到期前出售该物业。
5. 公寓中的大多数业主已经购买了土地产权。土地所有者将无法拆除建筑物。
6. AOAO 将公寓变成了 2/3 的土地产权，因为他们购买了公寓大楼下方三块地中的两块。（例如，Discovery Bay）
这些论点都站不住腳。
诚然，资本化率(CAP) 或与购买价格相关的现金流通常更好。而且在短期内，您可能看起来在财务上处于领先地位。
但是，不要忘记计算你的租赁产权物业投资趋向于 0 美元的价值。
在决定购买哪种投资性房产时，现金流应该是最重要的。升值潜力只是次要，因为它充其量只是投机性的，而不是保证的。由于您的租赁产权物业「投资」会贬值并趋向于零，您必须从现金流中扣除租赁产权物业投资的价值，按比例分摊到租约到期前的剩余年限。
就以上文提及的Hawaiian Princess (夏威夷公主)为例，租约到期时间为 2036 年。这意味着租约只剩下 14 年。假设您为租赁产权单位支付 28 万美元。28 万美元：14 年 = 2 万美元/年：12 个月 = 1,666 美元/月。虽然价值不一定会直线贬值，但我们可以说您的租赁产权权益每月会减少 1,666 美元。
这是否仍然是一项不错的投资，还是一个鲁莽的决定？这就像在腿上绑着砖头游过湖 — 这不是我喜欢的投资方式。
我更喜欢那些具备长远升值潜力的投资，而不是赌博性质和希望在派对结束前保持财务领先。土地产权物业价格在未来 12-14 年内可能会翻一倍，在未来 24-28 年内可能会翻两倍。即使需要 30 或 35 年才能翻两倍，那也比租约到期时价格为零要好。☹
追求长远利益而不是短期满足。还记得斯坦福的棉花糖实验吗？
参见相关文章：房地产创造财富
针对以上最后两个论点 5 和 6：
5. 虽然土地所有者无法拆除建筑物，但他可以收回您的租赁公寓。
6. 房产要么是土地产权，要么是租赁产权。不存在 2/3 土地产权这回事。房产仍然属于租赁产权。当然，土地所有者不能再收回您的租赁公寓。充其量，您只是避免了最坏的情况。剩下的就是心存侥幸和一厢情愿了。
财务自由的六大支柱：
- 现金流
- 债务管理
- 应急资金
- 适当的保护－对冲/保险
- 建立财富
- 保存财富
如果您投资房地产是为了获得财务自由，那么请认识到，当您投资租赁产权房产时，六大支柱中的「建立财富」和「保存财富」則完全缺失。
除非回报是可持续的，否则毫无意义
人性习惯于寻找成功的快捷方式。这就像是对糖的危险渴望，却忽略了疾病和寿命缩短的风险。
这也是将 AMC、GameStop、Robin Hood 等热门股票推上月球，直到崩溃的原因。
我们喜欢短期租赁物业的现金流潜力，并主张谨慎投资公寓。但当该房产像Hawaiian Princess (夏威夷公主)一样是租赁产权房产时，情况就不同。这相当于购买迷因股票，一样危机四伏、投机、容易误判。
由于租赁产权房产购买价格较低，而寻求尽可能高的资本化率(CAP)听起来很吸引。但这就像希腊神话中伊卡洛斯因飞得太靠近太阳而蜡翼融化，从天上掉下。
利用即将到期的租赁产权房产来追逐短期租金现金流的做法是短视的。如果回报不可持续，那么回报就毫无意义。最理想是能够长期获得复合回报。而且时间越长，其杠杆作用就越大。这是市场的时间，不是捕捉市场的时机。
对几乎所有的巨额财产来说，最重要的不是实时回报，而是长远创造可持续的成功和更巨大的回报。这适用于您的投资和健康，所以应减少糖分摄取，并重新考虑您购买租赁产权房产的意愿。
华伦巴菲特(Warren Buffet)、卡尔理查德德兹(Carl Richards)和其他人都曾说过，购房是大多数人做过的最好的投资之一。但不是因为回报，如果你自住房屋并且不收取任何租金，回报就不合格。这也不是因为杠杆作用。相反，这是因着…
可以考虑租赁产权房产的两种情况
1. 土地产权很容易购得，您可以 a) 以规定的已知价格购买；b) 在适当的时间购买，最理想与租赁产权同时购买。实际上，您可以在充分了解总成本和时间的情况下将房产转换为土地产权。或者 …
2.您不担心未来的估值 – 您没有金钱限制，购买房产仅供娱乐。