- 区分「必须立即维修」和「密切观察并在以后根据需要维修」。
- 每个人都知道一些事情，并且通常都渴望从他们的角度提供意见。
- 考虑实际情况确定这是否于合适时间提出的正确建议。
最近，一位客户在验楼期的最后一天取消购房。该物业获得多份出价，卖家于接受我的客户出价后接受更高的出价作为后备。
从各方面来看，在檀香山待售房屋短缺的市场中，该物业都属于热门且梦寐以求的房产。
该物业设有一间带独立出入口的套房，极为罕见，可出租以抵消部分抵押贷款。物业位于一条安静小巷中，接近市区。多个大露台可欣赏郁郁葱葱的绿色山谷景致和远处的海景。
该物业条件出众，满足大部分买家的要求。购买价格在客户的预算之内，评估价值甚至比接受价格高 2 万美元。
到底哪里出了问题？
当然，这是一栋老房子。它并非完美，因为……十全十美根本不存在。
在夏威夷的房地产市场，所追求的必须是尽可能最合适的匹配，而不是十全十美。现实生活需要务实思考，也包括妥协和采取尽可能最好的解决方案。
每一个机会都伴随一定的风险
购买房地产是其中一个最重要的个人财务决策，可能会紧张不安。我从未见过任何人在第一次购买房地产时没有感到极度焦虑。
购买房地产通常需要大量现金首付，耗尽储蓄，并承诺在超过三分之一世纪的时间里每月支付昂贵的定期抵押贷款。所有这些似乎都令人心存恐惧。
然而，在多年还清抵押贷款后，大多数人都认为，尽管需要做出所有牺牲，但买房仍然是他们做出的最佳决定之一。房地产持有人享受长期升值，并在属于自己的家园累积点滴无价的家庭回忆。
买家往往在购买多年后才真正意识到买房的机遇和所带来的所有好处。于买房的一刻，往往只关注所有潜在风险。
往往于卖家接受合同后，买家意识到一系列的潜在风险迅速膨胀。这时，购买决策需要经过仔细评估，作出合情合理的决策。
对未来的不确定性和可能出现的不利结果会让人感到恐惧。
「除了每月支付抵押贷款外，往后该如何才能承担保养和维修房屋的责任？」
怀疑悄然出现，恐惧占据了主导地位。
不久之后，客户被不同的意见和令人困惑的建议弄得不知所措。这就是所谓的买家反悔，这情况时有发生。
破损的屋顶无需更换
与大家分享一个有趣的真人真事：
几年前，另一位客户买了一栋小型独栋住宅供一家大小居住。房子很旧，但他们喜欢这个街区和平整的院子。
房屋检查报告详细说明「虽然屋顶还没有漏水，但已经使用了大约 34 年，远远超出了使用寿命。屋顶有严重的磨损，应该尽快更换。」
我们为买家协商抵免折扣，作为抵销更换新屋顶的成本。获得抵免折扣减轻了买家对即将需要维修的预期风险的担忧。
我的客户很幸运，因为不是每个卖家都同意协商抵免折扣，尤其是市场畅旺之时，如果第一个买家因焦虑而取消购买，下一个买家就会急于购买。
十年后，我的客户致电给我，要出售房子。孩子们转学到不同的学校，是时候出售房子。
我询问客户在持有这栋房子的十年里，对房子做了哪些维修或升级。令我惊讶的是，他们并没有进行任何升级！屋顶从未漏水，所以他们亦未有进行维修更换！
因着屋顶维修而取得的抵免折扣，当时被用在他们忙碌生活中最实用的其他方面 — 哎呀！
由于房子外表破旧，在挂牌出售前，我们将房子内部粉刷成白色，更换了所有地毯，并修剪了院子里一些长得过大的灌木丛。这些小修小补当时花费了大约 12,000 美元，大大改善了房子的外观。房子变得焕然一新、生机勃勃。
我们收到了多个出价，其中几个出价远高于要价。
这个破旧的屋顶现在又老了十年，远远超过了预期寿命，该怎么办呢？
我的客户决定接受最高的出价，并向买家退还他们收到用于更换新屋顶的确切抵免折扣金额，前提是他们的房子以「原状」出售，无需进一步的折扣或维修。
这绝对是双赢！
买家很幸运，在优质社区里购买到一栋外观清新漂亮的房子，而且在所有其他竞争买家中，他们还获得了屋顶抵免折扣。
卖家很幸运，当时实际地善用了屋顶抵免折扣，因为屋顶还能再撑十年，在他们持有期间从未需要更换。
关于屋顶破损的讨论实在太多，但事实并非如此。
上图并非此实际案例的房子！— 而是 Madonna Del Monte (麦当娜德尔蒙特)，一座建于 1303 年的古老意大利修道院。
房屋检查报告 – 重质不重量
对于买家而言，进行全面的房屋评估是明智之举。建议选择专业房屋检查员，他们对房屋结构具一般了解，没有利益冲突，亦没有出售维修服务的动机。他们的工作是客观地评估房屋，并根据他们的经验提供专业意见。专业房屋检查员通常会提供一份书面报告。
但房屋检查同时存在一些限制和顾虑：
- 房屋检查员没有监管、执照或继续教育要求。任何人都可以开展房屋检查业务，而无需任何既定资格。部分房屋检查员过去从事屋顶维修工人、消防员、电工、建筑工人或退休的市政雇员。每个房屋检查员都有一套专长技能，但也可能具有一些盲点。
- 为了弥补可能的盲点，房屋检查员增加以下条款：
- 「无担保或保证」和「免责声明」，以及
- 转介予专业人士的进一步评估。
当然这亦无不可，但同时会令买家不知所措。
我的客户收到一份长达 361 页 (!) 的物业检查报告。这对于书呆子来说很棒，但对于大多数人来说却不切实际。过犹不及。
房屋检查需要涵盖以下七类的项目：
- 房屋外部、水管理：3 项
- 房屋外部楼梯、露台和窗户：3 项
- 爬行空间和地基：2 项
- 屋顶和排水沟：3 项
- 车棚：3 项
- 电线：6 项
- 管道：2 项
房屋检查总共涵盖22 项。老房子进行房屋检查基本涵盖这些项目，尤其是建于 20 世纪 50 年代的房子。调查结果报告一般只有八到十页，不应超过这个数。
然而，这份报告长达 361 页，每一项都有相同的「进一步评估」建议：
「*建议联系当地政府建筑部门，了解建筑规范和专业合规更新和参数。 *注意：新建建筑也需符合此要求。 *建议主动维修并考虑结构安装。 *如需进一步深入、详尽技术评估和指导，请联系信誉良好的持牌专业人士。」
此外，检查报告附加 15 页列出 87 位(!)专业而信誉良好的持牌专业人士。
这份报告提出的问题比答案还多。☹
当然，检查员是出于好意，其主要目标包括：
- 为客户详细解说检查结果。
- 通过添加可能有用的额外内容，来证明检查报告费用合理。
- 为了自我保护，添加免责声明以获得法律保障，避免诉讼。
报告的最后 14 页概述了检查合同的条款，其中用粗体印刷「赔偿和免责」条款。这令人不知所措的条款其实可以用简单一句来概括：「如果我们犯了错误，您可以起诉我们，但赔偿金额不得超过检查报告的费用。」
量多不等于质素好够清晰，反而令客户更加困惑和疑虑。
有些客户容易产生认知「可能性」偏差，即「外推偏差」，即高估戏剧性事件发生的可能性。
「如果检查员发现这么多维修问题，考虑到房屋的年龄，成交后还会出现多少维修问题？」
进一步评估 – 维修报价
为了进一步评估房屋，我们聘请了一位结构基础专家和一位总承包商来估算成本并解决报告中提及的问题。
有时，服务提供商会提出的建议，反映他们获得工作意愿。
然而，今次他们的建议似乎平衡而客观：
「地基看起来不错，与房屋的年龄以及在倾斜地形上建造这种柱墩结构所期望的一致。过去沉降的房屋角落已经正确平整，地基也已固定。安装带落水管的雨水槽将改善水管理，亦是目前唯一需要处理的。目前，只需持续每六到十二个月进行一次监测，评估是否需要采取额外行动。」
总承包商提供了总计 22,000 美元的分项报价，其中包括新的雨水槽、延长滴水槽和落水管。对于工作范围而言，这似乎是合理的金额。
在向卖方提出抵免折扣之前，我们协商延长检查期限。买方有额外的四天时间与结构基础专家再次讨论，并与朋友和家人商讨检查报告的结果。
朋友和家人的建议
试想象您的朋友和家人在 2012 年以约42 万美元在加利福尼亚州 Rancho Cucamonga 购买一套新房，抵押贷款期限为 30 年，利率为 3.5%。此房屋现时价值 83.6 万美元。试想象现在阅读了一份长达 361 页的检查报告后，向亲友询问建议，购买一栋檀香山 20 世纪 50 年代柱墩式建筑的房屋，价格为 120 万美元。
「对于一栋需要维修的老房子来说，这似乎太贵了。」
朋友和家人的本意是好的。但背景是他们并不了解檀香山当地的市场。
在他们提出意见后，我的客户认为报告中的所有项目都需要维修，现在所需的总金额应该是 60,000 美元。
买家想向卖家要求多少抵免折扣完全取决于他们自己。但请谨记卖家还接受了更高的后备出价，这降低了成功谈判获得大额抵免折扣的机会。
作为房地产经纪，我的目标是为客户提供符合他们愿望的解决方案。
我问了以下问题作为测试：「您期望的理想结果是什么？如果卖家提供 60,000 美元的抵免折扣，您是否就会满意？”
令我惊讶的是，答案是「不」。
买家仍然心存疑虑，所以决定取消交易，不再要求抵免折扣。
房屋维修费与公寓 HOA 维修费
许多买家更喜欢独栋住宅而不是公寓，因为他们认为每月的公寓 HOA 维修费过高。但事实是如此吗？与什么相比？
HOA 维修费通常涵盖公寓大楼每月的水费、下水道费、有线电视费、互联网费、保险费、公共设施用电费、定期景观美化服务费、泳池服务费、24 小时工作人员费、安保服务费、虫害防治费以及大楼的日常运营和维修费。
除了这些定期的经常开支外，维护费还会逐渐积累资本作为将来改善建筑的储备金，例如重新铺屋顶、重新粉刷、更换电梯以及重新铺设泳池、泳池甲板、车道和人行道。这些费用必须提前数年预算。
单户住宅不需要支付维修费，但是亦需要维护。拥有一所房子可以让你获得最大程度的控制权，但所有维修则由你来承担。
这包括每 25-30 年重新铺设屋顶、每 10-20 年重新铺设游泳池、每十年或更频繁地粉刷外墙（如果你的房子靠近海边）、庭院工作、游泳池服务和安全警报服务。
除了水费、下水道费、电费、有线电视费、网络费和水电费外，你可能还需要支付火灾、飓风和洪水保险。
不要低估维修房屋的每月总成本，包括应付将来改善建筑所需的昂贵资本作为储备金。
拥有全权控制房屋维修决策的好处是，可以自行安排工人或自己动手。这不仅涉及金钱，更重要的是涉及时间和精力。
仔细分析维修要求后，您会发现公寓 HOA 维修费用通常并不高。
买家认为维修所有项目需要估计 60,000 美元，实际上部分项目不需要立即完成。部分项目可以随着时间推移逐一解决，可能延长到十年，并根据需要完成，就像公寓管理所做的那样。
正如之前分享上面的真人真事一样，有时不需要更换屋顶。
Focus Only On The One Item Next On Your List
只关注必需要处理的下一个项目
买家反悔是无可厚非的。怀疑、恐惧和不知所措会让我们失去理智。
除非……我们学会克服让我们不知所措的事物，从而战胜恐惧。
拥有高成就的人士者习惯通过分析和快速界定真正的问题来向前迈进。他们只关注最紧迫和最关键的问题，并有效地实施所需的解决方案。他们将信号与噪音区分，成功消除所有干扰。
无论清单有多长，只关清单上必需要处理的下一个项目。
这可以减少焦虑并简化生活，以免原地踏步，并将分析瘫痪的风险降至最低。
有助您朝着一个方向前进。恐惧被有目的的行动所取代，从而产生预期的结果。
跑完马拉松需要一步一步地向前迈进，完成整本书需要一字一句书写。千里之行始于足下，只要迈出第一步，假以时日定能完成，但永远不可能一步登天。
这道理说易行难。不然更多的永久怀疑者将成为实干家。
那么，是不知所措、建议不当，还是房子不合适？
购买旧房并不适合所有人。需要面对很多挑战，尤其是如果您需要兼顾全职工作和照顾一个年轻的家庭。
是的，检查报告令人不知所措，朋友和家人的建议是基于不同的市场动态。最终，对于这位买家来说，这不是合适的房子或时机。
往好处想是，房屋市场总是有供应。每天都有新的房屋上市，合适的房屋最终会出现。这位买家已经差不多准备好，为下一次购房准备就绪 — 希望您也是如此。